桂林花样年麓湖国整在体策略思考.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;花样年麓湖国际 2012，整体策略思考;1、政府承诺兑现不及时，如何在临桂新区打造桂林第一名盘？ 2、本案需要营造多大的影响力广度？（区域级OR全国级） 3、作为一个十年周期的千亩大盘，项目开发的主线（定位）是什么？ 4、A1别墅区首发启动的使命是实现快销还是为项目赢积分？;项目推广背景说明;寻找麓湖国际的核心价值 构建麓湖国际的品牌及推广体系 完成麓湖国际的视觉体系;【壹】;1、政府承诺兑现不及时，如何在临桂新区打造桂林第一名盘？ 2、本案需要营造多大的影响力广度？（区域级OR全国级） 3、作为一个十年周期的千亩大盘，项目开发的主线（定位）是什么？ 4、A1别墅区首发启动的使命是实现快销还是为项目赢积分？;问题表现;如何成为“偏好者”？;政府承诺兑现不及时。消费者不是不信任，而是 时机未到，花样年今天来到这里做这件事，就等 同于政府在兑现。;桂林市政府将搬迁到临桂新区，项目所在区域将成为桂林新行政中心。;桂林城市中心西迁的明确，临桂新区势将成为桂林楼市的绝对热点区域， 而麓湖国际位于桂林新行政中心区； “保护漓江、发展临桂、再造一个新桂林”， 正在建设的临桂新区是桂林未来的政治、经济、文化中心， 也是 桂林世界旅游城核心区； 区域定位： 价值双核——“世界旅游城核心区”和“桂林新行政中心”的双价值引擎;1、作为一个千亩大盘，务必在临桂市场中塑造一种领导市场话语权的姿态，“我即片区，片区即我”，当仁不让成为临桂新区“第一名盘”的代言； 2、放在大桂林市场的坐标系中，本项目则必须进入桂林高端楼市的第一阵营，确立麓湖国际在市场中的江湖地位，成为桂林置业者跨越区域的居住之选。 3、在项目运作中，把花样年在临桂新区的大手笔投资，作为政府政策兑现的一部分，树立“城市运营商”的高度，与当地倒买倒卖的土豪开发商划清界限。;花样年地产 在运营着一个城市级别的项目 在扮演着与城市对话的高度 她是今天政府 兑现行为发言人;找到项目的稀世明珠，引领新的居住观念，让居住价值的光芒超越区域的界限。;麓湖国际产品价值梳理;怎样向市场输出麓湖国际的价值？ 我们把项目的3大价值按级别当量进行排序： 20万㎡内湖 ＞ 164万㎡城级体量 ＞ 花样年品牌;沙特国王法赫德、巴顿将军、车王舒马赫都曾在日内瓦湖畔拥有珍贵的湖畔物业资产。 比尔盖茨的科技豪宅“未来之家”就坐落在华盛顿湖畔。 深圳香蜜湖的香蜜湖一号、水榭花都、熙园，是深圳市区不可动摇的豪宅价值标杆。 坐拥城市中心南湖一线水景的南宁南湖名都广场以高层每平米逾3万的价格刷新了南宁豪宅价值尺度。 桂林市诸多“名盘”，以区区数十亩湖面，“湖畔生活”、“中央湖景”之喧嚣论调已然不绝于耳……;当王者出场， 所有关于“湖畔生活标杆” 的争论终于尘埃落定。 麓湖国际以300亩私有内湖绝对领先，抛离所有对手。 ;湖居作品，生而不凡。 纵然麓湖国际拥有再多的价值，300亩私有内湖依然是最耀眼的明珠。 如果说桂林山水仅仅用来观赏，那么麓湖国际的湖就不仅仅是居家的风景，更是每个人都可以参与的“亲湖”资源（垂钓、游船、水岸栈道、戏水、音乐喷泉等）。 产品价值坐标——巅峰的、一号的、环湖而居的美宅;在桂林楼市坐标系中比对项目的“湖居价值” 因为本项目体量大、开发周期长，因此我们的直接竞品除了近距离的临桂新区项目之外，还需要对比桂林全区域高端大盘，尤其是复合产品线大盘。;A、奥林匹克花园180万平米大盘，涵盖别墅、多层、小高层、商业街等复合型产品，一湖：4万平米鲁湖，一山：骑马山配套：运动水会、湖畔会馆、30万平米商业配套，2.7公里运动环带。推广主题：家在运动公园;B、汇荣 桂林桂林 临桂新区千亩大盘，总建面140万平米， 社区内5万㎡中央湖景， 涵盖别墅、多层、高层洋房，与本项目产品重叠程度较高。 推广主题：百万级世界人居城邦;C、漓江奥林苑 位处桂林漓江风景区，占地600亩，双河景观 产品：527席别墅（含独栋、双拼、多拼） 配套：40亩高尔夫练习场、11万㎡体育场馆、星级酒店， 当地开发商松杉房地产，第一个项目，综合实力、开发经验稍逊。 推广主题：漓江600亩岛居养生别墅;D、彰泰山水人家 七星区，600亩高尚人居大盘，依漓江主流干道, 背靠连绵青山,依山傍水,与旅游胜地大圩古镇相邻， 复合产品线：别墅、多层、高层 ;无论在哪个城市，无论巡视过多少高端物业， 即便是在以山水闻名世界的桂林市， 在城市中央，一片300亩的湖水仍然是一个难以逾越的价值标高。 20万㎡的湖面尺度，把桂