淮南瀚城·博苑年度在营销方案.ppt

2011年瀚城·博苑年度营销方案;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;2009年度杭州十大策划推广机构;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;本案着重解决的四大问题： 1、如何使项目在淮南建立大盘、高品质、高知名度、高美誉度的形象，随着后期商业、酒店等多物业形态推出，综合体的优势、大盘的气势如何得到进一步强化与整合体现？ 2、本案作为60万方的综合体项目，如何确保项目的持续性及利润的不断提升。各物业形态的推售节点如何把握？ 3、如何最大程度挖掘项目自身的最大特点，塑造项目品牌及地产 品牌个性，尤其是维亚品牌的美誉度与忠诚度的提升？ 4、如何有效实现整合营销传播（IMC）战略战术，达到双赢？;;;2011年度营销总体目标;（二）上市项目及阶段目标分解;（三）2011年主要工作;;;淮南市2009年商服用地73.212亩，2009年住宅用地2804.622亩，2009年经济适用房用地549.234亩，2010年的用地与之相比，商服用地同比增长196.14%；住宅用地相比增长52.48%；经济适用房用地同比增长506.6%。从以上数据可以看出，2011年，淮南将有充足的房源上市。 2011年的淮南楼市，竞争将更加激烈 ;;从史上最冷的春节行情，到3月份市场热到失控，再到4月中旬史上最严厉的宏观调控“新国十条”出台，在短暂的行情低迷之后，楼市从6月开始复苏，然后在七八月再度回暖乃至过热，更严厉的中央“二次调控”出台，从限购令到地方版限贷令的纷纷面世，楼市调控几近无以复加。然而，就在楼市的牛头被稍稍摁下去之后，11月下旬骤然爆发地王频现的土地市场，将楼市被摁下去的牛头再度托起，年末创出年内新高。; 淮南身处中部地区，又作为一个三、四线城市，淮南楼市对2010年地产调控嗅觉不够“敏感”，2010年房地产市场都保持平稳健康的运行态势，并在年底量价均创出年内新高。 ;2、2010年淮南楼市数据;销售面积;成交套数;成交金额;销售均价;3、淮南楼市特点;部分竞争楼盘状况; 金地国际城;朝阳雅园;幸福时光;D壹街区;东方明珠;西湖天地;城岸罗马广场;宏大香榭华都;铂蓝美地 ;;本项目二期主要优势 综合体理念和生活价值 60万方的大盘优势 更高的性价比优势;;;一期推广成功点与不足点;;1、瀚城一期客户分析;成交客户区域分析： 总计【共112组调查样本】;成交客户职业分析： 总计【共112组调查样本】;成交客户购买目的分析： 总计【共112组调查样本】;成交客户置业情况分析：;成交客户购买原因分析：;小结;;成交客户得知渠道分析： 总计【共112组调查样本】;一期媒体评测 从客户来访信息渠道分析中得知，户外、朋友介绍、现场、短信为客户的主要信息来源； 报纸、电视等传统媒体信息获取量小，发行量和阅读量并不是很乐观； 对下阶段媒体、活动选择的启示： 根据以上情况，下阶段的媒体渠道将以户外广告、客户活动为主要媒体通道，确保瀚城信息通畅； 根据2010年度客户口碑介绍的强力效果和较低维护成本，拟在下阶段加大力度做好客户维护工作，将活动持续不断的做下去，以更丰富、更有有效的客户活动来扩大口碑效应； 在报广设计上予以突破和强化，发挥报纸等传统媒体的效果； 针对客户群居住区域，在大通区、田家庵区做重点DM推广； 根据全盘考虑，将推广范围扩展至淮南全城； 下阶段媒介重点：户外+活动+DM+短信+报纸;;客户定位;诉求重点;发挥好“国际都市综合体”的整体效应,各物业形态协同发力； 打好品质升级版的诉求，以产品发力; 以活动为核心，作何客户维护工作，提升口碑效应;推广主题教育完美生活;1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月;面临的三大问题： 如何处理延迟开盘产生的客户分流状况？ 春节将推广时间一分为二，如何有序推广？ 如何将一期有序过渡到二期销售？;推广计划;营销策略：为有序推广，根据项目实际情况和淮南市场状况，拟在开盘 之前分为两个阶段推广： 第一阶段：新春感恩祝福期：2011年1月——2011年2月15日 第二阶段：二期集中强推期：2011年2月16日——2011年3月上旬（开盘）;第一阶段：新春感恩祝福期;活