郑州花园路天地项目前期产品定位提案.pdf

城城城城 市市市市 认真的使用认真的使用认真的使用认真的使用 将会被将会被 重新理解重新理解重新理解重新理解！！！！ 创城记创城记创城记创城记 【【【【 】】】】 起起 源源 地王诞生地王诞生地王诞生地王诞生 时间时间：公元公年99月月44 日日 地点：郑州市土地交易中心7号地拍卖现场 事件：“8.12亿，成交！”，随着拍卖师的落锤定音，7号地 花开天地，郑州又一新的地王项目随之诞生。 城城 内内 居高难下居高难下 成本估算：地价约251.7万/亩，楼面地价约2132元/㎡，建安成本约 1200元/㎡（以小高层计），其他费用约600元/㎡，合计约3932元/㎡。 在确保利润的前提下，销售价格将超过5000元/㎡。周边地块的盈家 水岸别墅均价4500元/㎡，中原桂冠3800元/㎡，本项目售价要远高于其 他项目！ 城城 外外 动力不足动力不足 项目地处北区板块，在北移东扩的政策的推动下，区域市场取得了 一定的发展定的发展。。但是但是，，和其他板块相比和其他板块相比，，北区板块北区板块，，特别是环外区域特别是环外区域，，一 直处于不温不火，缓步向前的局面，政策推动力度的不足使得板块能量 趋减趋减，，依靠区域带动项目的愿望难以实现依靠区域带动项目的愿望难以实现。。 出出 路路 创城传奇创城传奇创城传奇创城传奇 区域发展的不温不火区域发展的不温不火，，项目成本的居高难下项目成本的居高难下，，我们面临着我们面临着一个巨个巨 大的挑战。如何能够以远远高于周边市场的价格来保证项目利润，并 且取得项目、企业双品牌的成功运作。 今天，我们将进行一个时代的崭新超越， 一条充满张力，激情四射的创城之路！ 花园路项目前期产品定位提案花园路项目前期产品定位提案 易居（中国）郑州分公司 2007年12月10日 ①① Where 目录目录目录目录 ③ ② How What 第第一部分部分：Whhere 我们在哪里？ 市场研判市场研判 市场定位市场定位 客群搜索客群搜索 一、、市场研判市场研判 1 、郑州市总体市场 品牌竞争品牌竞争++品质竞争时代到来品质竞争时代到来 2007年，地根紧缩，地价飞涨，房价一路飙升，下半年随着调控力度的加大， 消费者购房趋向理性化，投资性消费受到一定抑制，出现了有价无市、成交量萎缩 的局面。、 而未来市场更将趋向理性化：房价增幅与增速将放缓，市场观望程度增加，产 品同质化竞争加剧品同质化竞争加剧，未来项目的推广难度会进未来项目的推广难度会进一步增大步增大。 因此，未来市场竞争将逐步转向企业品牌和产品品质的竞争，这就要求对项目 定位和产品品质有定位和产品品质有一定的拔升定的拔升，，对于大盘来说将会是对于大盘来说将会是一个机会个机会，，中高端路线的中高端路线的中高端路线的中高端路