国元公司研究 SOHO中国.pdf

国元(香港)—公司研究 SOHO 中国(410.HK) 2010-10-20 收购扩张进行时 投资评级：买入 投资要点： 首次报告：2010-10-20 目 标 价：HK$ 7.50 收购完成扩张，提前完成销售任务：SOHO 中国为中国领先的商业地 现 价：HK$ 6.40 产开发商，公司在2007-2010 年期间，公司共通过收购取得位于北京的地块 6 预期升幅：+17.1% 块，位于上海的地块 3 块，总共新增的建筑面积为 205 万平米，取得土地成本 仅为 15,204 元/m². 。公司在 2010 年的销售计划为 200 亿港元，在 2010 年 9 月底时，公司 已完成全年的销售计划。在房地产行业对于住宅的调控逐步收紧 股本数据 时，商业物业并没有收到调控的冲击，加上公司商业物业的稀缺性，致使公司 股本(亿股) 51.9 在 9 月底就完成了全年计划。 市值(亿港元) 332 52 周高/低（HK$ ） 6.6/3.6 2013 年后投资物业将会增加：公司现在的土地储备为 183 万平米，位 每股净值(港元) 12.49 于上海和北京，公司继 2009 年成功收购 SOHO 东海广场挺进上海后，在 2010 年又在在上海新增了土地储备。根据我们的预测，公司在 2010 年的竣工 所属行业： 房地产 面积为 33.6 万平米，2012 年竣工面积将会达到 63.8 万平米，2013 年竣工面 积将会达到 60.9 万平米。公司现有的投资型物业仅为前门项目，面积为 5.5 万平米，对于公司的开发面积而言，比重偏小。公司计划未来将北京的光华路 主要股东 二期、上海的外滩 204 地块以及卢湾 43 号地（持有部分）作为投资型物业， Boyce Limited 32.04% 到 2013 年后，公司的投资型物业面积将会达到 38.1 万平米。 Capevale Limited 32.04% 利润率水平将会维持在高位：根据公司的竣工计划和销售进度，我们预 测 2010-2012 年的物业销售收入为 158、94.5 和 207 亿元，2010 年业绩下滑 的原因主要是公司在 2010 年没有商业物业竣工所导致，但公司将会积极的参 52 周行情图 与并购，以增加 2011 年的竣工面积和销售收入，根据公司以往的并购经验， 8 我们认为公司将有能力在 2011 年增加其项目竣工面积，以达到业绩的平稳增 长。我们预测公司 2010-2012 年公司的毛利率为 49.5% 、49.8%和 53%； 6 2010-2012 年的净利润率为 22.6%、23.2%和 22.1%；公司 2010-2012 年