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国元(香港)—行业报告 价格不降 调控不止 2010-10-20 行业研究要点： 日期：2010-10-20 行业评级：负面 央行时隔 34 个月加息： 20 10 年 10 月 19 日，央行宣布 自10 月 20 日起 上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25 个百分点，这是央行时隔 34 个月后 首次进行加息。此次加息的具体方案为，金融机构一年期存款基准利率上调 0.25 个百分点，由现行的 2.25%提高到 2.50%；一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点，由现行的 5.31%提高到 5.56%；除活期存款利率未调整外， 其他各档次存贷款基准利率均相应调整。 加息的目的为抑制流动性：中国政府在 2008 年的 4 万亿刺激政策对于中 相关报告： 国经济的回复起到了至关重要的作用，但造成的流动性过剩和通胀率上升的负 面影响也开始显现，此次加息的目的就是为了抑制流动性，达到抵御通胀的效 一只手的市场 果。在 2010 年 7、8 月份的 CPI 都超过 3%，预计9 月份的 CPI 依旧会高 估值的底线 企，由于货币超发导致的资产泡沫膨胀，以及人民币的升值预期，导致资产价 成交量、房价和股价 格和房产价格快速上涨，因此此次加息也可以看作是对于房地产市场调控的政 策延续，为了压抑资产泡沫的膨胀，未来持续加息的可能性依旧存在。 行业向下的机会 统计数据表明房价依旧持续上涨：根据国家统计局公布的数据显示， 现金流紧降价势在必行 2010 年 9 月份全国 70 个大中城市的房价同比涨幅为 9.1%，而在 2010 年过 二次调控的到来 去的 9 个月中房价的同比涨幅全部高于 9%，货币超发和流动性过剩的恶果开 始显现。9 月份国房景气指数为 103.52，相比8 月份略有下滑，但依旧处于较 高的位置，房价和 CPI 的持续上涨导致了央行此次加息收紧流动的措施。 房价不降调控不止：自政府在 4 月份出台“国十条”后各城市成交在 5、6 月份下降后在 8、9 月份即开始反弹，并且已超过 4 月份调控前的水平，一线 城市的房价也开始上升，因此政府再次出台调控措施， 旨在维持调控成果，在 14 个城市陆续出台限购令后，房地产成交开始骤然降温，但房价依旧维持在 高位，因此政府再次出台加息的措施。此次加息的措施，将会是对所有购房者 的一刀切式的压制，并且这种统一似的对于需求的压制，在未来政策撤销时将 会导致房价快速上涨，但在短期将会起到平抑房价的效果，因此我们认为如房 价依旧维持在高位，政策将不会有放松的可能性，并且更为严厉的政策也将会 陆续出台，因此我们认为只有房价下跌到合理水平，政策才会逐步放松和退 出，已维持中国经济的长期稳定增长。 短期负面影响持续，关注安全系数高的商业地产：此次房地产行业 调控已被提高到关系国计民生和社会稳定的层面，因此行业调控将会随着中国 产业结构的调整成为常态，并且在此次调控如达不到预期，政府还将会逐步在 土地市场和地产商县九六上进行深化改革和调整，因此政府仍有后手。随着行 业变革和调控的持续和加深，我们认为在短期内将会对于房地市场的销售产生 负面影响，刚刚反弹的销售市场又将会陷入低估，因此，对于各地产公司的销