城市房地产体制及其改革.ppt

教学目的和要求 本章主要是研究房地产经营宏观环境的体制环境。 重点：城市房地产体制的含义，传统城市房地产体制的弊端； 难点：城市房地产体制的目标与模式。 第一节 城市房地产体制的基本概念 城市地产体制 习惯上称作城市土地制度，它是指人类在一定社会条件下土地关系的集合，是土地所有权与使用权的获得、转移、变更及其管理规范的总和与模式，它包括所有制度和使用制度两大方面。 土地所有制 ：是指人们拥有土地的经济形式，它是整 个土地制度的核心 土地使用制 ：指人们在使用土地上所形成的经济关 系。 ? 城市地产体制在国际上有3种类型： 第三节 城市房地产体制改革目标模式 1. 开征土地使用费、税 2. 试行土地使用权的有偿出让与转让 ??? 3. 改革中存在的问题 （二）城市房产体制改革的推进及存在问题 1. 政府设立专门的住房管理机构，加强立法 日本：在建设省下设住宅局，加强立法与规划； 1950－1955年颁布了《住房金融公库法》、 《公营住宅法》、《住宅公团法》 在1966年颁布了《住宅建设计划法》 2. 控制住宅面积标准，逐步提高居住水平 最低标准：人均一床，人均S = 2平方米 文明标准：每户一套，人均S = 8平方米 舒适标准：人均一间，人均S = 10平方米以上 ? 3. 多途径建房 （1）国家投资建造住宅――原苏联 （2）社会团体筹资或接收政府贷款建造住宅 （3）私营建房企业 （4）互助合作共建住宅 （5）个人建住宅 4. 多渠道融集建房资金 新加坡：? 率先推出强制性的储蓄制度，从1955年7月起，职工个人与雇主双方必须分别按工资的25％存入中央公积金局 ? ?规定： 公积金所有权归职工个人； 由公积金局统一管理； 其80％只准用于买房与支付保险费； 存款有利息，年利率为6.5％； 本息免税等 向社会融资 如发行住宅债券等 第二章 ???城市房地产体制及其改革 第一节????????????? 城市房地产体制的基本概念 第二节????????????? 传统城市房地产体制的弊端 第三节????????????? 城市房地产体制改革目标模式 ? 一、城市地产体制的含义 1.土地所有权与使用权都私有，都能进入市场，自由买卖 以美国为代表； 2.城市土地所有权归国家所有，土地的使用权则可以横向转移，自由买卖，以香港为代表； 3.土地的所有权归国家，土地的使用权亦不能转让、流通买卖以改革开放前中国、前苏联为代表。 ? ? 一、城市房地产体制改革的推进 （一）城市土地有偿使用的推进 二、各国城市住房发展的主要经验和做法 原西德：设有专门的住宅建设局 先后颁布了《住宅建设法》 《城市建设促进法》 《住宅改善法》 新加坡：在国家发展部下设有住宅发展局 “居者有其屋” ☆国际通用居住水平： 政府财政提供专门资金用作发放住房补贴与优惠贷款 1、政府建造房屋后以优惠价出售给特定的购房者 2、以住房补贴形式发放给特定的购房者，专门用于购房 3、拨给专门银行，委托其对特定购房者提供优惠贷款，专门用于购房 4、 对国有土地的收入按固定的比例划拨给专门机构，用作优惠出售住房 5、政府出地（不收地价），开发商出资，联合开发建造住房，以优惠价出售等。 开展按揭供楼业务 “按揭供楼”或称“楼宇按揭”， 指集住房存款、住房贷款、抵押贷款三位一体 的融资方式，分楼花按揭（期房）、现房按揭年两种， 它对购房者、开发商、银行均有利。 开发商 银 行 购房者 购房者：圆购房梦 开发商：可尽快的回融资金