国民地产天津张家窝镇项目第二阶段综合分析及定位报告.ppt

访谈结论摘要 天津房地产市场看法——市场发展基本健康 天津楼市整体运行良好 天津楼市存在的主要问题 天津楼市的发展趋势预测 西青区块的看法和前景预测 整体发展预测 竞争环境分析 对张家窝项目的具体看法和建议 主题定位建议 产品档次建议 目标客户建议 价格建议 天津楼市整体运行良好 天津经济水平上升带动消费水平上升； 城市化水平加快拖动需求增强； 天津加大拆迁力度引发巨大的阶梯性消费需求； 硬性成本的增加（土地成本、建安成本等）； 消费者考虑因素周全，销费比较理性；消费力不容低估，挖掘潜力很大。 天津楼市存在的主要问题——供需结构失衡 经济发展水平是限制天津房地产市场发展的根本原因 供求之间存在着结构性的矛盾 5000块钱以下的，这部分是供小于需的，但是5000块钱以上的肯定不是供小于需的，绝对是供大于需的 做大盘开发负担最重的是配套 天津市的大盘较多，但目前这些大盘的相应配套还不是很完善，也是限制大盘品质提升的最主要的因素之一 近两年来的高档产品供应量的巨增是天津楼市的一个很大的威胁 天津房地产整体发展趋势预测 两居室是主流需求 对于天津的房地产产品来说，目前主要还是以二房、三房为主，四房、五房的需求要弱一些；在面积方面，需求最旺盛的是80—100平方米的小户型，做成紧凑的小两房、小三房。 户型面积的紧凑型趋势明显 城市郊区化的趋势愈加明显 相对繁荣的核心地段和居住区相对分离是发展趋势。从区位来看，别墅等高端产品在向远处走，因为它们对环境的追求很高，客户都有车，他们对距离的接受程度更大。 估计今年将会有10%左右的价格增长； 对西青区块的看法及竞争预测 整体发展预测 西青区是天津市政府重点发展的区镇之一，生态环境好，地产潜力大 西青的高速发展吸引着众多的开发公司进驻开发，而且共性是都争夺中高端客户； 张家窝是西青区的重点发展的镇区之一，自然条件优越，大交通便利，随着整个天津大盘郊区化的发展，张家窝及其周边地区都将可能是将来的热点区域。 对西青区块的看法及竞争预测 竞争态势分析——中档产品为主，产品多样 近期上投、金夏、万科招商这三家公司在中北镇都有开发，并且年内将会有推广计划，今年的开发体量将会有35万平方米，户型面积在100平米左右的紧凑型为主，总价大概在50万左右。 万科招商的起售价可能做到4800，其产品形式主要以多层为主，建筑形式是假日风景系列的翻版。 金夏的价格估计在3800左右。 中北镇的中档次产品以及梅江南的高档次竞争使得项目的定位空间边小，竞争环境非常激烈 对张家窝项目的具体看法和建议——主题定位 本项目开发规模大，位置偏远，所涉及的产品形态多，项目必须通过相应的主题概念将项目进行提升，以此最大化项目的价值。 高尔夫概念——天津人对高尔夫的贵族情结很浓，借此可以提升自己的心理阶层，与本项目的中高档客户定位比较符合。 水景概念——在天津比较流行，可以在地块内部适量布置 度假村概念——基本不可行，天津人很少在周边度假郊游 健康运动概念——必须有相应配套，但不能作为主要的概念 教育概念——利用大学城高教区的教育氛围优势，解决子女教育问题，提升项目的文化氛围 医疗概念——医疗配套是天津人比较关注的一个因素，可以通过会所里相应功能的设置予以体现 对张家窝项目的具体看法和建议——产品建议 在建筑形态上一定是多种建筑形态的综合体 上千亩的土地，建筑形态应该是一个综合体，多种建筑形式的统一，而非单一的建筑形态。 水景概念是天津目前比较流行的概念 建议项目只能借中北镇的开发气势，炒热区域，尽量做到差异化，不能绝对竞争 建议张家窝项目走中高档路线 目前房地产市场上产品发展已经相当成熟，要创新可以考虑从配套及主题概念等方面入手，吸引潜在客户 天津人对朝向及面宽非常敏感，一般只接受板式的户型，尽量在这两个指标上满足客户 商业配套必须先行，商业对项目的成败起着决定性的作用 对张家窝项目的具体看法和建议——客户定位 从临近楼盘购买人群结构分析预测本项目的主要客户来源主要集中在西南片区，华苑小区等升级客户较多 项目周边的一些工厂的企业主是本项目高端客户要争取的目标客群 天津人对书房的要求比例较高，在一般的经济型户型中也应相应比例的配备书房 认为中北镇略微低档及梅江南价格过高，不能满足其有天有地的二次置业目的人群，是本项目可以争取的客户 对张家窝项目的具体看法和建议——价格建议 价格建议 价格在80万左右的经济型TH是比较好的差异化出路 经济型TOWNHOUSE在4500—5500元/平方米之间 花园洋房在3500—4000元/平方米之间 本项目具有一定开发优势，同时劣势也比较突出 优势主要体现在地块的交通可达性、项目总体可能达到的巨大规模，相对较低的土地成本，以及地铁三号线和京沪铁路站点的未来设