大连软件园区域整合营销定位与各地块初步定位(世联).ppt

大连软件园区域整合营销定位与各地块初步定位（区域部分） 谨呈：大连软件园开发有限公司　　　　 项目研究工作的阶段划分 报告框架 问题界定 项目目标及限制条件 问题界定 软件园一期及二期区域解析----大连市唯一的软件园区，同时是城市西拓的重点地带 软件园一期及二期现状 项目基本情况---软件园一期三块地约40万平米的项目，二期现有90万平米开发量 问题界定 大连房地产市场发展趋势----市场平稳增长，房价稳中有升,增速有所放缓 大连城市发展－－软件园二期位于城市西拓的必经地带，同时也是四个基地之一 大连房地产市场板块----本区域处于城市房地产价值的第二梯队 大连房地产市场高端项目现状----占据城市最好的地段，客户分布在全市范围 城市背景对项目的启示 问题界定 项目界定----一组位于一期相对成熟，二期刚起步的软件园内的房地产项目 不期望结果（R1）与期望结果（R2）分析 两大核心问题：产业园区域价值与单纯项目开发 报告框架 产业园发展模式 案例分析 产业园发展模式 一般产业园的发展历程－－软件园一期处于成熟期，但各种配套还处于起步期和发展期的水平 产业园发展成熟后区域价值的最终表现形式——土地价值的提升 不同产业区域的发展模式分析——软件园最核心的价值表现是软件产业 成熟产业园区域价值KPI体系－－软件园一期区域价值与标准有相应差距，需要进行区域整合 产业园区域价值演变---区域价值演变的关键举措是区域性商业的完善 成功产业园的开发模式－－软件园一期将从区域整合提升区域价值，二期以高起点启动实现价值 软件园发展模式研究的启示－－软件园一、二期的发展方向 报告框架 一期现状反思 软件园一期区域整合的思考 从成功案例看区域全面整合的意义——大量土地开发和产业扩张升级的需要 本项目区域整合的意义－－区域全面整合动力不足，但优质物业的存在使有效整合成为必要 通过区域价值的全面提升带动项目价格提升不适合软件园一期的现状，但部分有效整合是必要的 区域商务配套和区域环境的有效整合是促使一期写字楼保值增值的主要发力点 项目价格实现的突破点 项目价格实现模式分析 项目价格实现的关键举措----借用区域整合是手段之一 本区域的价值分析——存在价值认知度低，价值内涵不清晰的问题 软件园一期区域价值现状－－商业配套弱、区域形象不清晰，但环境已发挥作用 软件园一期区域整合的发力点——商业、形象、环境、价格标杆 区域价值提升与项目价格实现的关系 商业性配套完善、环境塑造、形象树立、价格标杆建立将是软件园一期区域价值与项目价格突破的核心 报告框架 软件园一期发展战略 华侨城区域价值发展历程－－房地产价值的提升得益于区域价值的整合 华侨城区域发展及整合的启示----玫瑰广场和星级酒店的升级成为一期和二期的连接带 华侨城区域发展及整合的启示－－配套先行，地产受益，区域持续升值 软件园一期所处阶段－－现仍处于“产业+住宅”，缺乏提升区域价值的软性配套 由前面分析，软件园一期区域整合面临一个复杂的体系？ 企业在软件园一期的资源能力盘点----亿达集团对整个园区的控制力最全面 区域有效整合（商业环境和区域环境）的评价体系 商业环境整合的实施性分析-----以销售相对容易和投入不高的效益型商业为主 商业环境整合的实施性分析（续）-----以销售相对容易和投入不高的效益型商务配套为主 区域环境整合的实施性分析-----以市场感知最强而投入较小的绿化和标志系统为主 价格标杆的实施性分析-----由现有房地产项目的开发来完成 软件园一期区域有效整合的结论----各公司完成职权内的整合任务，树立区域形象 项目价格实现后软件园一期的区域价值体系 软件园一期发展战略 区域整合的实施策略－－打造大连城市第三轴 软件园一期区域价值对国际新城四期的要求－－主要价格标杆的作用 软件园一期区域价值对国际新城五期的要求－－承担公寓、形象、配套及价格标杆的作用 软件园一期区域价值对学苑广场的要求－－主要是形象标杆的作用 软件园一期各项目开发和区域整合后区域的理想状态 报告结束，谢谢！ 附件：产业园案例分析 西安高新区----基本情况 西安高新区----发展历程 西安高新区区域价值的核心支撑点　 西安高新区区域价值的核心支撑点 苏州工业园区---基本情况 苏州工业园区---发展历程 苏州工业园区域价值的核心支撑点 美国silicon valley---基本情况 美国silicon valley ---发展历程 美国silicon valley区域价值的核心支撑点 上海张江高科园---基本情况 上海张江高科园---发展历程 上海张江高科园区域价值的核心支撑点 台湾新竹科学工业园区---基本情况 台湾新竹工业园---发展历程 台湾新竹工业园区域价值的核心支撑点 深圳高新技术产业园---