珠海光大国贸中心市场诊断及定位报告.docVIP

珠海光大国贸中心 市场诊断及定位报告 **********房地产代理有限公司 2004年9月16日目 录 第一篇 市场综合分析 5 第一部分 项目基本概况及分析 5 一、项目区位 5 二、经济参数 5 1、基本参数 5 2、小结 6 三、配套情况 6 1、自身配套 6 2、周边配套 7 3、业主反馈 7 4、分析总结 8 四、产权关系 8 五、滞销物业品质 9 1、滞销物业分布情况 9 2、小结 10 六、项目SWOT分析 10 七、项目总结 11 第二部分 写字楼部分 11 一、供求市场分析 11 1、珠海写字楼2003年供需状况 11 2、目前写字楼市场状况 12 3、本案市场状况总结 12 二、项目市场价格定位 13 1、区域写字楼租售基本情况 13 2、本案市场市场价格分析 13 3、本案市场价格 15 三、目标客户群分析及定位 15 1、光大目前客户情况 15 2、本案目标客户定位 15 3、目标客户特征分析 16 四、典型案例类比参考 17 1、周边同类典型项目市场调查表 17 第三部分 商业部分 20 一、珠海商业物业2003年供需状况 20 二、周边商业物业市场状况 20 三、本案商业物业招商状况 22 四、商业物业的价格定位 22 1、临街面商铺价值 22 2、非临街面商业价值 23 3、商业部分总价值 23 第二篇 本案营销策略建议 24 一、本案整体营销原则建议 24 二、营销突破口 24 1、确定合理的市场营销价格体系 24 2、完善商务配套，扩展商务功能 27 3、降低进驻企业的运营成本 28 4、选择多种灵活且合理的销售方式 28 5、立竿见影的推广策略 30 第三篇 附件：珠海概况 31 第一篇 市场综合分析 第一部分 项目基本概况及分析 一、项目区位 二、经济参数 1、基本参数 占地面积：8004M2 总建面积：65685.53 M2 写字楼面积：55000 M2 商业面积：7800 M2 建筑层数：框架33层，剪力墙，无梁无柱 容积率：8.2 实用率：写字楼部份为65.36%；商场部份为67.91% 停车位：150个左右 电梯数量：8部（商场部分设计有专用附属楼梯） 商场部分层高：3.6米 写字楼标准层高：3米 单位净空高：2.5米 投入使用时间：1997年9月 产权年限：1991年到2041年，50年产权，目前尚有37年产权 2、小结 不利面： 写字楼公摊面积高，实用率低； 使用年限仅为37年； 利好面： 无梁无柱，规划超前，户型方正实用，层高适中； 配备8部进口日立电梯，可以充分满足商务所需； 三、配套情况 1、自身配套 基本配置： 电梯 8部，大厦两侧各4部 洗手间 每层两间，分布在大厦两侧 消防 自动感应式消防系统 消防通道 2跑，大厦两侧各一跑 空调 进口中央空调 会议室/商务中心 无 会所 无 车位 150多个 办公信息化 因特网接口，有线电视，电话线 自动监控系统 大楼配置了自动监控系统 导示系统 大堂/各楼层导示牌 物管 光大国贸物管，20元/平方米/月 物业功能分布： 功能 分布区域 商业物业 0-3层 写字楼 5-33层 停车场 分布在大厦大堂前与大厦后方地面 2、周边配套 购物场所 铜锣湾百货、珠海百货广场、珠海免税商场、景山路商业区 银行 光大银行、广东发展银行、建设银行 交通情况 光大国贸中心位于吉大区海滨南路与吉大路的交叉路口，旁边有吉大路、景山路、海滨南路三条主干道，有2、4、9、20、21、25、26等超过12条公交车途经于此，九洲直升机场、九洲港码头、香洲码头、吉大客运总站等交通枢纽环布其周围。 宾馆 珠海宾馆（四星级）、国际会议中心（五星级）、碧丽华酒店、假日酒店、恒富酒店等配套设施 餐饮 雪园饭店、喜来阁自助餐厅、KFC、麦当劳 娱乐场所 海滨公园，海滨浴场，海滨冰场，景山公园 邮电所 珠海市吉大区邮电所 政府机构 市园林管理处，市烟草专卖局 其它 珠海国际贸易展览中心、新华书店、珠海市中医院、平安保险，阳光医院 3、业主反馈 今年4月份，光大项目销售处针对入驻业主做过一次客户满意度的专项调查，其内容与统计结果显示如下： ①让各公司决定入驻本大厦办公的主要因素： A交通便利（26%） B办公环境优良（48%） C租金价格适中（3%） D符合各公司文化（19%） E未表态（3%） ②各公司对同本大厦是珠海写字楼市场中NO.1的说法： A认同（21%） B基本认同（73%） C不认同（2%） D未明（4%） ③影响各公司在本项目内商务办公最大问题是： A区域位置不理想（6%） B区域经济不发达（11%） C物业形象不佳（8%）D产品软硬件较差（51%） E未表态（23%） ④各公司对下列问题的态