购物中心综述.pptVIP

租售型购物中心的收益构成 收益构成 房地产收益 经营收益 (包括主营收益和延伸收益) 物业管理 资本营运 租售型购物中心获利的方向主要有这四个，四者的合理组合方能全方位掌控其收益的最大化。 第四部分·项目初步建议案 项目概况及理解 城市综合发展分析 区位 经济 产业 人口及收入、消费水平等 其他…… 城市商业发展分析 城市商业网点规划 各级商圈的情况 主力店及连锁进程分析； 各类业态的竞争环境分析； 城市房地产行业发展分析 房地产开发规模 房地产销售状况 房地产开发营销水平 房地产热点开发区域； 地段 项目地块指标 整体规模、商业规划指标； 项目商业部分与其他部分的关系； 项目周边的居住环境、商业环境、市政配套、物流条件等； 购物中心项目初步建议案是在分析理解项目本身基本情况、对项目城市前期调研完成之后所提交的一个总体方案，工作节点以多向定位截止。详细涉及以下事项。 城市商业地产发展分析 城市商户资源分析 本地商户资源 本地首次创业者 异地商户资源 商铺投资者市场分析 投资渠道分析 商铺投资状况 区域商铺投资回报率情况； 区域各类投资品种回报、风险的横向比较等； 多向定位分析 多向概念定位 多向功能定位 多向类型定位 商业地产开发规模 商业地产销售状况 商业地产开发营销水平 商业地产热点开发区域 第五部分·购物中心简介 根据ICSC（国际购物中心协会）的确定，购物中心的基本概念为：购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区。 购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。因此，购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。 购物中心的基本概念 购物中心的特点 购物中心是百货店、超级市场、专卖店、专业店等多种业态商店汇集在一起的商店群的集合体； 购物中心具有购物、休闲、饮食、娱乐等多种功能，对城市的商业格局、城市形象都产生重要的影响； 购物中心是一种商业物业形式，不是零售业态，它的经营者主要是通过出租物业获利，而不是通过商品买卖交易活动获利； 购物中心的本质特征：统一规划、统一设计、统一管理、统一营销、统一推广。 购物中心在城市经济发展的地位 购物中心的发展需要良好经济环境的支撑，是城市经济发展的产物 购物中心是一座城市的商业地标，是城市商业文化的集中体现 城市的竞争力是以商业形成的，现代城市的发展主要呈现在现代商业，城市与城市之间的区别在于商业。 购物中心，作为零售商业的高端业态，是城市经济发达的具体表现，同时也改变城市商业格局，推动商业升级换代。 购物中心可改变城市居民的生活模式和消费习惯，提高居民的生活品质，其优良的环境规划及建筑风格，骈弃了传统商业区老旧杂乱的布局，提升城市形象。 购物中心的兴起和发展是城市经济快速发展的产物，其发展表现为适度性，即它必须建立在一定的经济基础上，要考虑城市现实购买力、潜在购买力和未来的购买力等问题。随着居民的平均可支配的收入大幅度增长，他们的消费理念在改变、消费方式在改变；原有的以买东西为主的传统商业形态已经不能满足居民的消费需求。 1、按购物中心选择地点分类： （1）都会型购物中心。东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。一般楼层较高：营业楼层达到地下2至3层，地面8至12层。地下3至5层为停车场。如马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港时代广场。 　　 （2）地区型购物中心。位于市区非传统商圈，但交通便捷。　 　 （3）城郊型购物中心。欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1层，地面2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SM MALL购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型2种购物中心。城郊型购物中心如马尼拉24万㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17万㎡的莘庄购物中心。 　　 （4）社区购物中心。位于大型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。　 租售型购物中心的类型 2、依据国际购物中心协会的分类：　　 按商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心、2社区型购物中心、3区域型购物中心、4超区域型购物中心（业态复合度最高，是真正的“摩尔”） 按入驻商家的主要业态和行业分类：5时装精品购物中心、6大型量贩购