2010版房地产法第一、二章.ppt

2、土地所有权的特征与效力范围 （1）土地所有权的概念与特征。 　 土地所有权，指土地所有人有权独占性地支配其所拥有的土地，并排除他人干涉的权利。 ①主体的特定性。 ②交易的禁止性。 ③权利归属的稳定性。 ④权能的分离性。 （2）土地所有权的效力范围。 3、土地所有权的保护 （二）国家土地所有权 1、国家土地所有权的概念与特征 （1）主体的惟一性。 （2）权利的恒久性。 （3）客体的广泛性。 （4）非登记性。 2、国家土地所有权的性质 国家土地所有权在性质上应属于民事权利 。 3、国家土地所有权的范围 （1）城市土地。 （2）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。 （3）推定为国家享有土地所有权的土地。 （三）农民集体土地所有权 1、农民集体土地所有权的概念与特征 （1）主体为本集体成员。 （2）用途的限定性。 （3）权利变动的单向流动性。 2、农民集体土地所有权的范围 （1）农村和城市郊区除法律规定属于国家所有的一切土地。 （2）农村的宅基地、自留地和自留山。 3、农民集体土地所有权的私权属性及其保护 （1）农民集体土地所有权的私权属性。 （2）农民集体土地所有权的私权保护。 　法律应进一步强化农民集体土地所有权的私权属性及其保护 三、土地他物权 （一）建设用地使用权 　“建设用地使用权”是我国《物权法》的称谓，相当于现行房地产法中的“土地使用权，” 近似于大陆法系的地上权。 1、建设用地 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 2、国有建设用地使用权 　建设用地使用权，即在他人所有的土地上建造并经营地上物而使用他人土地的权利。我国现行调整土地使用权的房地产法律法规以及《物权法》主要就国有土地的建设用地使用权作了相关规定。 3、集体建设用地使用权 　　《物权法》虽然赋予集体建设用地使用权与国有建设用地使用权同样的物权效力，但并没有完全按照国有建设用地使用权的规则来设计，只是在第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。” 　　集体建设用地使用权最值得关注的是其流转问题。对此，国家土地管理部门早在改革之初就一直未中断地组织部分地区进行农村集体建设用地流转的试点实践。 　　为适应集体建设用地使用权流转的趋势，应对现行《土地管理法》进行修改，确立集体建设用地使用权流转制度。 （二）宅基地使用权 1、宅基地的含义理解 宅基地，也叫“房基地”，是专门用于建造住宅房屋的建设用地。 　现行法所称的“宅基地”，仅指农村村民建房而使用的集体建设用地。 2、宅基地使用权的法律特征 宅基地使用权是我国《物权法》体系中一个特有概念，是指农村村民依法享有的，在集体所有的土地上建造、保有住房及其附属设施的用益物权。 其法律特征是： 　第一，主体的限定性。 　第二，客体的特定性。 　第三，用途的局限性。 　第四，取得的无偿性。 　第五，无期限性。 　第六、非流通性。 　第七，可继承性。 　第八，社会保障性。 3、需要进一步讨论的几个问题 第一，主体能否是城镇居民。 第二，超标拥有宅基地问题。 第三，宅基地使用权收回问题。 第四，宅基地换房问题。 第五，宅基地使用权的流转问题。 （三）地役权 1、地役权的概念与特征 （1）自治性。 （2）从属性。 （3）不可分性。 （4）主体复杂性。 2、地役权与房地产相邻权的比较 （四）土地抵押权 四、土地债权 （一）土地承租权 1、对我国“土地承租权”的理解 2、承租土地使用权与租赁土地使用权 （1）出租人不同。 （2）出租的条件不同。 （3）流转的自由度不同。 （二）土地借用权 第三节 房屋财产权 一、概说 建国初期，国家没收地主、官僚资本家的房产，归国家所有；对属于民族资产阶级所有的和广大城市居民个人所有的住房予以承认和保护。但在“文化大革命”期间许多私房被收归国有。改革开放之前，我国城镇房屋所有权的主体较为单一，以国家所有和单位（单位也多是国有企事业单位）所有为主，也有少量的私人拥有房屋所有权的情况。 党的十一届三中全会以后，全国各城市落实私房政策，进行住房补贴出售，允许个人购买住宅，使得城市房屋所有权结构发生了变化，个人拥有住房的比例逐步增加，国家所有或由国家房管部门直管的住房、单位自管公房的比例逐年下降。 我国现今房屋财产权呈现出主体多元化和类型复杂化的格局。新的房屋财产权类型不断出现 。 二、房屋物权 （一）房屋所有权 1、独有 2、共有 　共有包括按份共有与共同共有。 3、有限产权或部分产权 　按