车位推售工作流程.pdf

第十二章 车位租售工作流程 一、车位权属界定 车位出租、出售前，应对车位的权属进行准确界定，清楚、准确界定车位 的权属是业主共有或是发展商自有。 根据《物权法》第73、74条相关规定：建筑区划内的道路、绿地、其他 公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，占用业主共有的道路或者 其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。 因此，销售中心对于车位的租售问题，应依据物权法的相关规定，向项 目管理部了解车位在规划报建时的产权归属，分为以下两种情况操作： （一）、当车位已计入公共绿地或道路用地等公共场地的，则应为业主共有， 操作流程为：由物业管理公司作为出租方进行有偿出租，其收入归业主所有， 只能用于物业管理方面的支出。 ▲特殊情况：若在各项经济技术指标已达标的情况下，为了提高指标而计 入技术指标的车位，应建议项目部可否在满足各项经济技术指标的情况下，把 车位从各项指标中剔出，从而变为公司资产，以增加公司收益。 （二）、当车位确定为公司资产时，按以下流程操作： 1、应先向项目部确认车位可否出国有土地使用权证，若确定可以出证则 可进行出售，若确定不可出证，则只可进行有偿出租。 2、对于属于公司自建固定资产车位的出租，根据我国《合同法》的规定， 租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效。因此，现统一各销售中心的车 位租赁协议采用法务部提供的最新协议书，租赁期限统一填写为20年，租赁 费用统一采用一次性支付方式，出租方应为××碧桂园发展有限公司。 二、权属为业主共有产权的车位 （一）出租由各物业管理分公司依据以下规定进行操作，与车位使用人签署车 位租赁合同： 2-L-1 1.租赁期限。 车位的租赁期限应遵循相关法律法规、当地行政主管部门及《碧桂园前期 物业服务协议》的相关规定，具体租赁期限结合当地实际情况确定，原则上以 短租形式进行租赁，租赁期不超过三年为宜。 2.租金。 权属为业主共有产权车位的租金按当地政府指导价执行。 3.推租时间。 车位的推租时间由各物业管理分公司与销售中心共同协商确定。 4.租赁方式。 各物业管理分公司应在推租前认真全面做好调研工作，了解当地相关法规 规定，了解所在区域其它物业公司的做法，了解车位需求情况，有前瞻性地做 好规划，制订详细的租赁工作方案（包括公示地点、派筹时间、派筹地点、派 筹方式、租赁对象、租赁数量限制、租赁期限、租金及管理费收取方式等）。 租赁工作方案应与当地销售中心沟通确认后，上报物业管理公司总办审批 后方可实施。 5.租赁合同。 各物业管理分公司应对权属为业主共有产权的车位推租前制订车位租赁 合同，租赁合同应参照总办制订的示范文本，经由集团法务部和总办审核通过 后方可使用。 6.根据《物业管理条例》相关规定，决定“有关共有和共同管理权利的其 他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意。 因此对权属为业主共有产权的车位出租前，各物业管理分公司应以书面形 式并在显著位置告知车位配套规划区域的全体业主拟出租车位的租金（政府指 导价）、管理费收费标准、租赁期限及具体租赁方式等信息，在公示期间应密 切关注、听取业主的意见，充分与业主沟通，使车位租赁工作有序、顺利进行。 7. 车位租赁备案、经营资格审批、收费许可等应根据法律法规、当地行 2-L-2 政主管部门的规定办理相关申报、审批手续。 8.按照《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，权属 业主共有的车位的租赁所得收益应当主要用于补充专项维修资金。 根据我司的前期物业服务合同、前期物业服务协议的相关约定，我司对物 业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收入在剔除经营成本后用作补充园 区内共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。 因此各分公司应对业主共有产权车位的租赁所得收益的收支情况单独建 账，并做好对账目公示的准备。 （二）各物业管理分公司、销售中心对车位出租、出售事宜，应充分做好信息 沟通，