大陆不动产登记制度的现状与完善对策论文.pdfVIP

大陆不动产登记制度的现状与完善对策 徐晓林+吕传进” 摘要：统一不动产登记法律、登记机关是建立不动产物权套示制度，促进不动产交 易安全、便捷的关键。从大陆不动产登记制度现状出发，剖析了不动产制度存在的缺陷， 从而提出从不动产登记立法、统一登记机关、完善权利体系等方面完善对策。 关键词：不动产登记 制度 立法 不动产物权登记是指经权利人中请，国家专门机关将不动产物权变动事 项记载于有关不动产物权登记簿的事实，简称不动产登记。以此为基础建立 起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度， 为不动产物权登记制度。大陆自上个世纪八十年代确立国有土地使用权有偿 出让制度以来，不动产事业有了飞速发展，不动产登记制度随之建立，但与 法治和市场经济的客观要求相比现有的登记制度仍然很不完备，这在一定程 度上影响了市场交易的安全、有序进行。如何完善不动产物权登记制度，成 为制定物权法要解决的重点和核心问题。 1．大陆不动产登记制度的现状 大陆现行的不动产登记制度根据不动产的类型分散在若干法律法规中， 这些法律法规主要有：1、《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管 理法》)第12条；2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第3条、第6 条；3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条倒》第16 条；4、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》) 第59条；5、《中华人民共和国森林法》(以下简祢《森林法》)第3条；6、 Ⅸ中华人民共和国矿产资源法》(以下简称《矿产法》)第3条；7、《中华人 民共和国海域使用管理法》第6条、第19条；8、Ⅸ中华人民共和国草原法》 (以下简称《草原法》)第3条；9、《中华人民共和国渔业法》第11条；10、 《中华人民共和国担保法》(以下简称Ⅸ担保法》)第41条。 ’徐晓林缙云县国土资源局局长 ”吕传进缙云县国土资源局副主任科员土地估价师 以上的法律、法规基本上构成了大陆目前的不动产的登记制度，涵盖了 土地、房屋、海域、水面、草原、森林、林木、矿产等不动产。但无庸置疑， 以上法律并未涵盖所有的不动产。大陆现行的登记制度因不动产类型不同而 适用不同的登记制度，但整体看来，大陆不动产登记实行发证制度，登记为 不动产权属变动的生效要件，但它既非契约登记制度，也非权利登记制度或 者是托伦斯登记制度，而是介于权利登记制度与托伦斯登记制度之间的一种 登记制度。考虑到大陆不动产登记法律渊源的复杂多样而有关规定又大体相 似，笔者主要以《土地登记规则》为蓝本分析大陆不动产登记制度的现状(其 他法律法规中的类似条文以注释形式附后)。现行不动产登记制度的特征是： 1．1采用实质审查主义 《土地登记规则》第6条：“土地登记依照下列程序进行：(一)土地登记 申请；(二)地籍调查；(三)权属审核；(四)注册登记；(五)颁发或者更换土 地证书。”《房地产管理法》第60条也强调房地产权属登记须经房地产管理部 门“核实”。由此可见，现行不动产登记制度采用的是实质审查主义。第26 条第1款：“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约 定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使 用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”对于其他不动产权利变 动的情况，《土地登记规则》第27条至第30条也分别规定了权利人须持有关 合同和证明交易真实性的其他文件申请登记。(注：类似条文有《城市公有房 屋管理规定》第11条；《城市私有房屋管理条例》笫7条；《城市房地产转让 管理规定第7条、第15条；《城市房地产抵押管理办法》第32条；《城市 房屋租赁管理办法》第15条。)可见，大陆法律是将债权行为理解为不动产 权利变动的原因，且登记机关应当审查债权行为的真实性。 1．2采用强制登记为主 《土地登记规则》第22条：“设定土地使用权、所有权和土地他项权利， 必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。”第32条：“依法变更土地使用 权、所有权和土地他项权利，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。” 第62条第2款第一句：“￡地使用权转让、抵押和出和应当以土地登记文件 资料为准。”再结合《房地产管理法》第60条、第61条并口《担保法》第41 条的规定来看，现行不动产登记制度采用了强制登记主义，不动产物权变动 不经登记不发生效力。(注：类似条文有Ⅸ土地管理法》第11条、第12条；