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汇率变动及房价波动相互影响 　　【摘要】文章首先对汇率与房价之间的互动关系进行了文献回顾，在此基础上，从两条途径对人民币汇率变化与房价波动的相互影响进行了理论分析，分别是货币供给量途径与短期国际资本流动途径 【关键词】汇率 货币供给量 短期国际资本 房价 一、引言与文献回顾 1998年房地产市场化改革之后，我国房地产的投资额不断增加，房价也随之表现为不断上涨。同时，人民币汇率自2005年“721”汇改至今，总体呈现单边升值至2014年。期间，我国外汇储备增长了198%，房地产行业的外商直接投资增长了539%。汇改前的1998年至2005年，我国房价年均递增4.7%，汇改后的2005年至2015年间，年均递增8.9%，显著高于汇改之前的增速。房地产市场作为我国重要的投资型市场，汇率的变动是其价格波动的诱因，关于两者之间的互动关系，国内外学者从不同的角度进行了研究： 高波（2006）基于新开放经济宏观经济学汇率决定理论，阐述了汇率影响房价的效应途径。[1]Soyoung Kim（2009）以韩国为例检验了资本流动是导致国内资产价格的上涨的原因。[2]黄飞雪（2010）利用SVAR模型发现，在汇率机制传导过程中，央行的干预措施导致货币供应量被动增加从而直接导致了房价上涨。[3]李芳（2014）通过构建MS-VAR模型发现在不同的经济状态下变量之间的动态关系不同。[4]B ZHAO（2015）建立了两期的代际交叠模型来说明房地产泡沫的存在。[5]韩鑫韬（2015）构造MVGARCH-BEKK模型发现汇率对房价增速的影响远超利率和货币供给量对房价增速的影响。[6]蔡彤娟（2015）构建MS-VAR模型实证表明人民币汇率对房价起到短期但不稳定的正向引导作用。[7]综上所述，国内外学者对两者关系的传导途径研究中，货币供给量途径和短期国际资本流动途径是关注的重点 二、汇率变动与房价波动的相互影响 文章将四变量之间相互影响的传导途径总结在图1中 （一）人民币汇率、货币供给量与房价之间的相互影响 人民币升值可以通过货币工资、生产成本、货币供应与收入机制等途径造成物价的下跌，导致国内经济的紧缩。在此情况下，央行会采取扩张性的货币政策使得货币供给量增加。[1]另外，人民币持续升值的预期会加速外资的流入，迫使央行为维持汇率的稳定，造成货币供给量的增加。2005～2015年期间，随着人民币汇率升值23.97%，外汇储备增加了306.70%，同期货币供给量增加了366.03%。货币供给量的增加通过引起通货膨胀、降低实际利率，使得货币流向具有保值功能的房地产行业。另外，房价与银行信贷波动之间存在双向因果关系，前者的上涨通过财富效应影响后者的规模，后者反之通过流动性效应影响前者 （二）人民币汇率、短期国际资本流动与房价之间的相互影响 国际资金受到人民币升值预期的影响，以各种渠道进入中国市场，出于对持有货币机会成本的考虑和对高投资回报的预期进入房地产市场。在房地产市场供给短期恒定的情况下，资金的流入造成市场供需失衡和房价的上涨。待房价上涨和人民币升值预期的实现，投机者出售房屋并流出，获得房价上涨和人民币升值双重收益。由于预期效应具有自我强化、自我循环的特征，当投资者对汇率和房价预期一致时，使得人民币持续升值或贬值以及房地产价格暴涨或暴跌。目前我国的投资渠道不够丰富，我国房价上涨的预期，吸引短期国际资本的流入，若房价脱离基本面过快增长导致泡沫，国际资本必然会抽离以锁定利润和规避风险。投机和逐利资本在短时间内大量的卖空交易扩大了房价波动，在预期效应与羊群效应的催化作用下，加剧了房价波动对汇率的影响 （三）短期国际资本流动与货币供给量的相互影响 短期国际资本的流入会导致国内货币供给则增加，进而通过影响利率缓解国际资本的持续流入。当本币面临强烈升值压力时，央行的外汇干预政策导致外汇储备的攀升，使得外汇占款成为央行发行基础货币的重要渠道，并在乘数作用下造成货币供应量大幅增加。流动性的过剩扩大了总需求，导致需求拉动型通货膨胀，迫使央行用各种货币政策工具来冲销为稳定汇率市场而造成的基础货币的增加，最终破坏了央行货币政策的独立性，也使得稳定汇率市场和稳定房地产市场两者难以兼得 综上所述，人民币升值短期会造成房地产价格的上涨，但是由于资本持续的流入造成流动性泛滥，使得实际利率的下降、汇率升值预期的淡化以及房地产价格泡沫的形成，最终导致资本的流出，人民币汇率的贬值与房地产价格的回落 参考文献 [1]高波.汇率冲击与房地产泡沫演化：国际经验及中国的政策取向[J].经济理论与经济管理2006（07）：38-43. [2]Soyoung Kim，.Do Capital Inflows Matter to A