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运用经济学供求原理浅析“国十一条” 湖北大学10级行政管理 刘倚帆 继2009年密集出台一系列楼市调控政策后，中央再度出手打击炒房。国办2010年1月10日发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于40%。该通知分五个方面共十一条，因此被简称为调控房地产市场的“国十一条”。 供给篇：加大市场供应，缓解“供不应求”的现状。 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 为抑制房价的过快增长，首要的就是调整供应结构，而其中最核心的就是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。同时，由于国家对保障性住房工程给予了政策上的支持和经济上的优惠，因此对于房地产市场加大供应、加快销售，从而抑制房价，惠及民生起到了极其重要的作用。 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，因此政府作为市场的监管者必须及早探索出土地出让的新方法遇制“地王”。《通知》明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。通过提高土地资源管理与审批工作的效率，有利于提高土地资源的利用率，从而缓解房价飞涨的状况。 需求篇：限制市场需求过快增长，维护市场的稳定。 一、加大差别化信贷政策执行力度 《通知》要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。政府通过采取限制购买的措施，以缓解房价增涨和社会分配不公的现状，有利于创造稳定的经济发展环境。 二、继续实施差别化的住房税收政策 与实施差别化信贷政策一样，实施差别化的住房税收政策同样是为了限制和打压投机性购房行为。另外，此举措还有利于增加国家的资金储备，维护社会公平。 三、加强房地产信贷风险管理 《通知》要求，要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击中国市场。金融机构要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。众所周知，投机性购房是房市无底深渊的根源所在，银行连续降息、过渡优惠的个人住房按揭贷款政策以及金融市场的炒作，无疑都是不少城市及地区房价不合理增长的罪魁祸首。因此，对于政府部门，人民银行和银监会必须加强监管，提高防范意识。 四、严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为 《通知》要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。通过规范化的管理，的确在一定程度上能够抑制哄抬房价等违规行为，维护市场稳定。 综合篇：双管齐下，以求供需平衡。 一、多部委联合出击挤泡沫 其实在日本等发达国家早就出现过泡沫经济所导致的市场崩溃，甚至是经济危机。所以我们不能仅仅只看表面上的经济快速增长，而忽视其中大量的泡沫以及不合理成分。事实上，自去年年底的国务院常务会议为调控楼市定调后，相关部委便开始紧急部署:国土资源部就土地出让、囤地出台相关措施;住建部出台保障房建设规划、打击捂盘、清理地方救市优惠政策等。更让开发商意想不到的是，上市融资时的主要审批监管部门证监会现在竟然要听取国土部和住建部的意见;一向和房地产政策不“沾边”的国资委也出来发话告诫央企要慎人房市、股市 和期市。这一系列的变化无疑是好的方面，但是不是真的能起到持久、有效的作用还的确是个未知数。 二、楼市既不能太火爆也不能太冷清 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌客观地分析了此轮楼市调控的总体思路:“既要稳定房地产发展势头，又要平抑房价。决策层既不希望楼市像2009年那样火爆，也不能像2008年那么冷清。”因此，政府必须牢牢把握房地产市场不同于其他市场的特点，不断调整政策并不断改善工作质量，对房地产市场的发展做出理性的判断。同时，保障性安居工程也是政府迫在眉睫要解决好，落实好的工作重点。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难问题。 总之，“国十一条”的理论前提或者假定是，当前的房地产市场是一个完全消费的市场，房价过高或上涨过快就在于房地产市场供求关系失衡，就