20040820核心均价方案.ppt

“熙湾” 核心均价探讨 完　全　生　活　静　界 2004、8、18 世联地产熙湾项目组 一、项 目 概 况 二、竞 争 分 析 三、价 格 策 略 四、核 心 均 价 报告核心内容： 一、项 目 概 况 总占地面积: 9553.8M2 住宅建筑面积: 28038.8M2 商业建筑面积：758.9M2 绿化系数: 62% 容积率: 2.83 总套数: 211户 车位: 187个 两栋11-16层小高层，南北向，中心为小区园林，北栋架空层为泛会所概念，南栋底下为小区配套商业。 项目总体分为：A、B、C、D、E、F、G7个单元；2梯2-3户，主力户型为3房，占到的套数 比为77.5%，其余为2房及4房，各占10%及12.5%。 高 新 南 环 路 高 薪 南 十 一 路 N A B C D F G E 项目基础资料: 项目总体规划: “熙湾”简介 12.3% 26 146 4房+工人房 55% 116 122—132 3房+工人房 22.7% 48 110—115 3房 10% 21 80—81 2房 套数比 套数 面积 　户型 3房为主,2房、4房为辅， 其中3房带工人房为项目主力户型。 15米绿化带 高 新 南 环 路 高 薪 南 十 一 路 N A B C D F G E F单元 G单元 项目户型定位: 目前工程进展（5－6层）: 工程进展及销售节点预估： 项目咨询处于８月２２日正式到位； 计划９月１１日累积客户３００人，开始认购VIP卡； ９月２５日项目封顶，举行产品推介会，预计集卡１５０张； １０月１日正式售楼处、样板房开放，对外计算价格； １０月１６日解筹，预计VIP卡累积２５０张，解筹８０套； １０月３０日开盘，累计销售约１００—１２０套； 至2005年2月（4个月）实现销售率95%，约200套，月均销售25套。 2005年 销售95% 2004年 工程２层 主体封顶 脱外墙 解筹、开盘 7月 8月 9月 10月 11月 12月 ２月 主入口完工 样板房完工 咨询处进场 园林完工 项目推介会 VIP认购 售楼处完工 主入口施工 二、竞 争 分 析 海阔天空 海怡东方 滨 福 庭 院 8 号 滨福 世纪 广场 万豪 商业 广场 片区项目分布情况： 2.77 3.16 3.6 4.0 3.8 2.9 2.5 3 容积率 深圳澜涛有限公司 东方雅乡茶文化村公司 京武地产 祺悦地产 三九地产 广东伟鸿集团公司 世博海滨实业 卓越地产 发展商 4.3 0.9 5号 4.2 1.1 4号 5.7 1.9 3号 4.8 1.9 2号 6 2 1号 3.8 1 6号 3.2 1.1 7号 3.8 1.3 8号地块 建面(万㎡) 占地(万㎡) 项目地块 结论:目前片区在售项目除万豪商业广场外,其他4个项目均为销售尾期; 另八个地块将近35万平米的存量, 目前仍是地块状态，预计05年初推售, 不与本项目产生太大的直面竞争. 预售项目 在 售 项 目 未 售 项 目 片区未售项目概况： 在售项目分析 阳光带.海滨城一期 2002年4月对外宣称均价7000（元/㎡）以上；2002年8月1日公开发售均价为6700 （元/㎡）； 最终实收均价6800 （元/㎡） 价格实现 主力客户由福田、南山企业中高管理层、中高级白领，公务员及地产专业人士构成，而面积过大 带来的高总价排斥了绝大部分科技园白领。 客户层面 2002年7月1日开始内部认购，2002年8月18日正式发售,销售期2年，目前剩余1套销售率近100%. 总体销售率 主力户型为142-177平米的4房占68％；180-246平米的5房占8％，239-308平米的复式占7％ 150平米的东南向拥有沙河高尔夫景观的四房销售最好。 138平米的大三房无景观优势支撑，同时面积偏大，销售较缓慢。 90平米两房面积过大带来的高总价，使其实收均价最终低于6000/M2，南北朝向差达200/M2， 南向两房较快售完。 户型配比 及销售情况 阳光带一期推售时， 片区“除了七通一平(道路设计、路边绿化、管网铺排等)完成外，可以用“人烟稀少、荒芜”来概括片区在置业者心目中的印象，置业者还没有意识到南硅谷将来的升值潜力； 销售上的推广方向是东面的沙河高尔夫、深圳湾海景以及已进驻招生的南山外国语小学，客户层面狭窄，销售走势较为困难，价格整体实现情况是“平开平走” 在售项目分析 各主要干道的公交车站台灯箱广告+户外广告牌+公交车车体广告； 特报、商报强大媒体攻势 以招商地产品牌为依托举办主题鲜明的活动，强调片区生活情调。 主要营销手法 2003年7月内部认购对外宣称均价6800（元/㎡）；8月18日