市场开发论证中.doc

专题一：市场开发论证 2006—2007年间，周口房地产供给市场发生了较大的变化：万基城市花园第四期开盘，均价上升到2500元/平方米，最高价达到2900元/平方米；位于兰亭山水南侧的商周帝王，总占地1200亩，是目前周口最大的房地产项目；位于沙颍河南岸的滨江星城一期占地30万平方米，全部为板式高层电梯公寓，将对周口房地产市场的产品结构产生较大的影响。上述变化势必会对本案的推盘节奏及推盘量产生影响，本专题将从市场供给、销售等角度，对本案一期的推盘量和推盘时间进行论证。 房地产市场状况 房地产投资 1-5月份 2005年 2006年 2007年 摘要 数值 数值 增长 数值 增长 全市房地产开发投资：亿元 2.59 3.94 51.9 11.26 185.9 住宅投资：亿元 1.38 2.3 66.6 8.2 256.4 （数据来源：河南省统计局分省辖市房地产开发投资情况公报） 周口全市房地产投资增速明显偏快 根据河南省统计局最新统计数据来看，2007年1-5月份周口房地产投资额11.26亿元，相比去年同期增长185.9%，其中住宅投资额在8.2亿元，相比去年同期增长256.4%。今年仅4月份周口当月的房地产投资额就达到了4.83亿元，超过了去年全年的投资总额。 周口的房地产投资发展，随着全国市场投资复苏的大趋势下，也在大幅增加。今年15月，全国房地产开发投资继续快速增长，完成投资7214亿元，同比增长27.5％，超过去年全年的增速（21.8％），也超过同期固定资产投资的增速（25.9％），房地产投资增速明显偏快。 今年销售面积涨幅高于销售额增幅，但整体单价低于2005年水平 根据2007年1-5月份商品房销售情况来看，整体周口市场商品房销售面积达到了23.8万平方米，相比去年同期增长了161.8%；销售额达到了2.96亿元，相比去年同期增长了100.5%，均价达到了1243.7元/平方米。 ——值得关注的是： 从周口商品房销售情况来看，商品房销售面积在今年有了大幅度的提升，商品房销售面积的涨幅已经大大高于销售额的涨幅，但是销售均价却没有增长，维持在1100-1400元/平方米的范围。2001年，周口本市的商品房均价为700多元/平方米 2007年1-6月市区重点项目销售情况： 项目名称 销售时间 当期推出 销售率 当期销售 下期开盘时间 月均 年 周口现代城Ⅲ 07.04 200套 60% 120套，1.4万m2 07.9 0.47 3.76 万基城市花园Ⅳ 07.04 170套， 70% 110套，1.6万m2 无 0.53 0 兰亭山水Ⅳ 06.04 530套 95% 去年开盘今年约售2.9万m2 无 0.48 0 中央花园 07.06 1.1期100套 70% 70套，0.9万m2 07.09-10 0.6 3.9 裕华都市森林Ⅰ 06.09 300套 100% 去年开盘今年约售2.4万m2 07.09-10 0.4 4.8 圣鼎上城 07.05 170套 60% 100套，1万m2 07.09 0.5 3.5 合计 —— —— —— —— —— 2.98 15.96 2006年周口市商品房成交面积主要集中在郊县，川汇区成交面积为17万平方米所，占整体成交比重不大 2006年周口全市商品房成交面积为76万平方米，而据统计市区主要在售的项目商品房全年销售面积近17万平方米，仅占2006年全市成交面积的22%，郊县商品房成交面积占到了全市比重的绝大部分。 市区内单个项目平均年消化量在2.8万平方米，其中兰亭山水Ⅲ在前期良好口碑的基础上，2005年底推出最后的别墅组团在2006年销售情况良好，借势推出Ⅳ期多层产品，兰亭山水在2006年年均销售量达到市区最高水平，近6万平方米。 经过一个集中销售期，2007年上半年市区商品房销售面积近10万平米，月去化速度与去年平均水平持平 如图所示，4月份为周口全市上半年的集中强销期，也是市区在售项目主要推盘时期，在经过2007年上半年的强销期，川汇区今年1-6月份商品房销售量近10万平方米，经过2007年4-6月集中销售期，项目月均销售20-23套房子，0.5万平方米，月去化速度有一定增长。 预计今年全年市区商品房销售面积在20-25万平方米 今年在售项目会选择9、10月份作为后期开盘时间，势必形成下半年的强销期。由于周口市区地产市场销售具有开盘时集中消化、销售速度较快、散卖销售方式效果不佳等特征，因此可以推断在今年秋季会有一个销售的大的涨幅，此后又会有所回落。参考去年周口市全年销售面积相对2005年的涨幅情况，结合今年上半年销售情况，预计2007年全年销售面积会在20-25万平方米。 本案建议 通过前面对于周口房地产市场供给和需求的分析，本节将参考部分代表项目的销