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下编 房地产经纪实务 第一章 房地产与房地产业 第一节 房地产经纪的概念和作用 一、房地产经纪的概念：指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间、代理等专业服务的行为。房地产经纪活动的基本类型有： 房地产居间、房地产代理和房地产行纪，目前我国房地产经纪活动的类型主要是房地产居间和房地产代理。 （一）房地产居间：指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。 （二）房地产代理：指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。 （三）房地产居间与代理的区别：服务对象的不同。 房地产居间的服务对象十分广泛，但居间人与委托人之间一般不存在长期固定的合作关系。例举：为二手房买卖双方提供信息并促成交易的居间业务 房地产代理不如居间的服务对像广泛但经纪人与委托人之间一般都有长期稳定的合作关系例举房地产经纪机构接受房地产开发商的委托，并要求进行商品房销售的代理行为 （四）佣金：指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。 二、房地产经纪的特点：（一）服务性 （二）专业性： 1、房地产直接以土地为基本物质构成要素，不仅造成了其空间位置的固定性，还使得 它成为一种不完全的劳动产品。 2、房地产作为价值量很大的单项商品，人们在购买房地产商品时，常常需要信贷的支持。 3、房地产是人们生活、生产必不可少的基本物质资料，这就要求房地产经纪人员不仅要把握房地产交易作为经纪活动的一般规律，还要 洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，尽力促使每一笔交易能产生最大的社会效益。 4、房地产作为不动产，其交易须通过一系列法律程序才能完成，这就要求房地产经纪人员必须熟悉与房地产交易相关的法律、法规、具体程序和手续。 （三）地域性 三、房地产经纪的作用 （一）传播经济信息 （二）加速商品流通 （三）优化资源配置 （四）规范和完善房地产市场 （五）促进社会经济发展 四、房地产经纪的产生和发展 早在元代就有大量从事房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”2006年10月，建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会联合发布《中国房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》。 第二节 房地产经纪人员职业资格制度 一、房地产经纪人员职业资格的种类 国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相关职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。 房地产经纪人职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》和《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》是房地产经纪人进行职业活动的法律凭证。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。 二、房地产经纪人员职业资格考试 （一）房地产经纪人执业资格：房地产经纪人执业资格考试合格，颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效。（二）房地产经纪人协理从业资格，实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产及经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。房地产经纪人协理从业资格考试合格，由各省、自治区、直辖市人事部门，颁发人事部、建设部统一格式的《中华任国共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效，即持证人员可以在该区域内从事非独立性的房地产经纪活动。 三、房地产经纪人员职业资格注册 （一）房地产经纪人执业资格注册：有效期为3年，自核准注册之日起计算。房地产经纪人调离所在房地产经纪机构的，由所在房地产经纪机构负责收回《中华人民共和国房地产经纪人注册证》，并在解聘后30日内交回国务院建设行政主管部门注销。房地产经纪人调离原注册所在经纪机构后，被其他房地产经纪机构聘用的，需重新办理执业资格注册手续。 （二）房地产经纪人协理从业资格注册：每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况还应报住房和城乡建设部备案。 第三节 房地产经纪人员的权利和义务 一.房地产经纪人的权利 1.依法发起建设房地产经纪机构 2.加入房地产经纪机构，任任房地产经纪机构的关键岗位 3.指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务 4.经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件 5.要求委托人提供与交易有关的资料 6.有权拒绝