2009年达州市百岛湖项目可行性研究报告【精品资料】.doc

目录 第一部分 达州城市研究 5 一、达州市城市综述 5 1、达州市地理位置 5 2、达州市地质情况 5 3、达州市行政区域划分 6 4、达州市人文情况 6 二、达州市在区域城市群中的战略位置 7 1、达州市城市区位 7 2、达州市对外交通联系情况 7 第二部分 大竹县城市研究 9 一、大竹县整体研究 9 1、地理位置 9 2、经济地位 10 3、对外交通联系情况 10 二、大竹县经济实力对比 11 1、达州各县GDP对比 11 2、达州各县人均GDP对比 12 3、达州各县各产业对比 13 三、大竹县宏观经济发展研究 14 1、大竹县人口分析 14 2、大竹经济水平分析 16 3、大竹县产业结构发展情况 17 4、近年大竹县全社会固定资产投资分析 19 四、城市房地产市场环境研究 20 1、房地产市场购买力指标研究 20 2．近年城市商品房住宅供应状况 22 五、城市发展规划研究 23 1、城市规划发展目标分析 23 2、城市发展方向及布局结构 26 六、小结 28 1、城市地位 28 2、宏观经济发展 28 3、居民购买力 29 4、城市规划 29 5、小结 29 第三部分 大竹县房地产市场研究 30 一、大竹县房地产市场整体研究 30 1、整体分布 30 2、整体供应量 31 3、物业形态分布 32 4、价格分布 33 二、大竹县各板块房地产市场研究 34 第四部分 项目地块发展价值评估 71 一、地块区位及周边环境研究 71 1、地理区位环境 71 2、交通及通达程度 72 3、周边配套研究 74 4、居住圈及居民研究 74 5、地块周边产业结构调研 75 二、地块资源条件研究 75 1、地块物理资源研究 76 2、地块劣势研究 81 3、地块优势研究 81 三、项目开发价值 83 第五部分 项目机会研判 84 一、宏观开发机会研判 84 1、宏观经济持续看好 84 2、城市人口快速增加、城镇化率以及城市化率逐年增加 84 3、居民收入及存款余额逐年增加 84 4、城区旧城改造难度大，城市向北、向东推进，对本项目具有较大的利好消息 84 二、住宅供需对比分析 85 1、开发企业实力一般 85 2、中心区高层及临近中心区围合式小区高层产品畅销 85 3、产品形态相对单一，同质化现象严重 85 4、潜在土地供应量大，高层产品未来供应量大，低密度物业供需缺口大，市场机会明显 85 5、需求以自住为主的二次置业者，对高品质住宅具有较强的换房意愿 86 三、本项目开发具有可行性，可在顺势而为中、适当引领市场 86 第六部分 项目市场定位及其建筑策划 88 一、项目概况 88 二、项目发展战略 89 1. 项目战略定位原则 89 2、项目战略定位思路 90 3、项目整体发展战略 93 三、基于项目整体发展战略的定位策略 93 1. 产品定位 93 2、项目（总体）目标客户定位 98 3、价格定位 101 5、项目整体开发策略 103 四、项目建筑策划 105 1、项目物业规划布局 105 2、建筑风格建议 110 3、园林景观建议 111 第七部分 项目经济效益评价 115 一、评价依据、原则及计算前提 115 二、项目评价 116 （一）建设投资估算 116 （二）建设投资计划与资金筹措 120 （三）项目各期销售收入 122 （四）项目开发期损益表 126 （五）、项目开发期现金流量 129 (六)、项目主要经济指标 132 （七）、综合评价 132 附件：项目概念性规划方案——项目总规 134 项目单体效果图 138  第一部分 达州城市研究 一、达州市城市综述 1、达州市地理位置 达州市位于中国西南部，毗邻西部两大城市成都、重庆，属于国家规划的四大重点建设区域之一的成渝经济区。达州作为该经济区重要组成部分，是国家和四川省将要重点培育的大城市之一。 2、达州市地质情况 达州市位于四川省东北部大巴山南麓，属大巴山中山区及华蓥山低山丘陵区，以山区和丘陵地形为主，地质条件复杂。 达州市辖区内渐变性和突发性地质灾害较为频繁，地质灾害多发带为东北部大巴山南麓的中山峡谷地带，东南部华蓥山低山区以及西南部低山深丘区。主要包括万源市的全部、宣汉县的东北与西南部、达县西部、渠县大部以及开江部分地区。在达州市中心区内灾害危害点包括翠屏山滑坡带。 3、达州市行政区域划分 达州市幅员面积1.66万平方公里，下辖1区1市6县共7个县级行政区：通川区、达县、大竹县、宣汉县、渠县、开江县，以及代管的万源市。 4、达州市人文情况 4.1、历史 达州历史悠久，上古属巴地，自东汉和帝永元二年（公元90年）设县治所，历为州、郡、府、专署、地区所在地，隋、唐称通州，宋、元、明、清为达州，1999年撤销达川地区，成立地级达州市，目前下辖1市1区5县。