物业管理基本制度与政策50问.docVIP

物业管理基本制度与政策50问 　　1 、什么是物业管理? 　　答：《物业管理条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 　　2、物业管理服务合同中应当约定哪些服务内容? 　　答：(一)房屋共用部位和设备的维修、养护、管理; 　　(二)共用设施和设备的使用、维修、养护、管理; 　　(三)电梯、智能系统等运行服务; 　　(四)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理; 　　(五)物业装饰、装修管理; 　　(六)保安管理; 　　(七)物业管理区域内程序的管理、服务; 　　(八)物业资料的管理。 　　3、物业公司何时开始收取物业管理费? 　　答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管理费。 　　4、物业管理用房的权属? 　　答：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 　　5、一个物业管理区域是否可由多个物业企业管理? 　　答：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 　　6、房屋的共用部位是哪些? 　　答：房屋的共用部位是指承受结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、外坪和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。 　　7、共用设施设备是哪些? 　　答：共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井等。 　　8、住宅共用部位、共用设施设备维修基金如何提取? 　　答：(一)商品房销售时，购房者应当按购房款2-3% 的比例缴纳; 　　(二)公有住房销售时，售房单位按多层住宅不低于售房款20%，高层住宅不低于30%交纳;购房者按购房款2%提取。 　　9、什么是物业管理服务收费? 　　答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。 　　10、物业管理区域内的公共建筑、共用设施如何管理? 　　答：物业管理区域内按规划建筑的公共建筑、共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主代表依法办理有关手续。 　　11、物业服务企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业服务企业? 　　答：物业服务企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业服务企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业服务企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。 　　12、物业管理区域内发生安全事故，物业服务企业应当承担什么责任?对物业服务企业保安人员有什么要求? 　　答：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 　　13、住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括什么内容? 　　答：(一)装饰装修工程的实施内容; 　　(二)装饰装修工程的实施期限; 　　(三)允许施工的时间; 　　(四)废弃物的清运与处置; 　　(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求; 　　(六)禁止行为和注意事项; 　　(七)管理服务费用; 　　(八)违约责任; 　　(九)其他需要约定的事项。 　　14、哪些住宅室内装饰装修何违规行为由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款? 　　答：(一)将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖，混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款;(二)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1000元以上5000元以下的罚款;(三)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处500元上1000元以下的罚款;(四)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处500元以上1