房价供需3项指标作证.doc

房价供需30项指标作证：中国房地产有泡沫 　　 关于中国房地产市场是否存在泡沫的争论正在蔓延，争论之所以能形成，在技术上是因为人们对认定房地产泡沫的指标、标准及数据的认识模糊和使用片面。 　　此文中首次提出了判断中国房地产市场是否存在泡沫的30指标体系。考察这些指标数据发现，多数指标数据处在轻度泡沫参数区间，一些指标数据处在严重泡沫参数区间，极个别指标数据接近正常参数区间。通过泡沫标准及相关数据相互印证和分析，作者的结论是：中国房地产存在一定程度的泡沫。 　　一些国家房地产泡沫给国民经济造成长期性、毁灭性打击的教训需要铭记。祸患常积于忽微，智勇多困于所溺。当问题严重时再行动肯定是来不及的。因此，中央当前对房地产实施适度从紧的调控政策是完全正确的。面对未来复杂多变的经济环境，针对房地产行业，围绕实现抑制过热发展和发挥引擎作用两个目标，需要智慧组合和搭配多种政策，也需要权威平衡和协调公私利益。 一.房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降 类型 亚类 具 体 指 标 泡 沫 参 考 标 准 中国实际值或情况 轻 微 严 重 表 现 价 格 出售价格 价格收入比 = 1∶6以内 1∶10以上 接近1∶8 房价格增长率 房价增长率/人均收入增长 ＞1 房价增长率30% 房价增长率/人均收入增长 ＞1 涨价范围 全国各类物业普涨 全国各类物业普涨 全国各类物业普涨 出租价格 出租价格指数/CPI指数＜ 1 出租价格指数＞＜ 100 出租价格指数/CPI指数＜1 投资者心理 比较乐观 十分乐观 比较乐观 ?? 1、出售价格过高。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1∶2～6之间，2004年1～9月份我国商品房平均价格达到277元/平方米，全国平均房价收入近1∶8；不少城市在1比10以上。根据我们2003、2004年1月对全国50个城市的调查，66%以上的被调查者认为高，58%以上的被调查者认为很高。 　　2、出售价格快速上涨。房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。建设部官员认为房价年增长率的基轴应该是3%。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，2004年1～9月份房屋销售价格增长率比去年同期上涨13.4%，超过人均可支配收入8.7%的增长率(经CPI指数调整后)。 　　3、出售价格全面上涨。房地产价格全面上扬是房地产泡沫的重要表现。2004年1-9月份，全国各地房地产销售价格都在上涨，有些地区的销售价格增长率达到20%左右。分地区看,全国6个地区价格提高幅度超过20%。分城市看，杭州房价从2000年每平方米3000元，涨到現在的5500元以上；福州近3年时间房价从2000元/平方米涨到6500元/平方米。2004年1～9月份，全国各类物业的销售价格全面快速上涨，其中私有住房交易价格上涨幅度最大，指数达到115.2。 　　4、实际租金下跌。房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。2004年1～9月份，房屋的租赁价格增长率为2.1%,远低于城市居民消费价格5%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。 　　5、投资者对形势十分乐观。投资者乐观是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，乐观心理改变也是导致泡沫破灭的充分必要条件。直到目前中国的开发商几乎完全一致地对房地产市场形势持乐观态度，对房地产泡沫持反对态度。而至少在加息前，许多热情的投资者，对房地产形势十分乐观，个别城市的投资者几近疯狂状态。但是理性的局外人则持完全相反即悲观的态度。2004年11月初，友邦顾问作的一项调查显示：74.9%的被调查者认为有泡沫,7.2%的被调查者认为不存在泡沫。 二.需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入 类型 亚类 具 体 指 标 泡沫参考标准 中国实际值或情况 轻 微 严 重 表 现 ? 需 求 房屋销售额增长率 1＜增长率/零售消费品增长率＜2 增长率/零售消费品增长率＞2 1＜增长率/零售消费品增长率＜2 抵押贷款增长率 1＜增长率/人均收入增长率＜2 增长率/人均收入增长率＞2 增长率/人均收入增长率＞1 储蓄占总存款比例 储蓄占总存款比例下降 严重下降 下降 国际游资 大量进入 快速大量进入 大量进入 民间游金 大量进入 快速大量进入 大量进入 　　 6、房屋销