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《2012 中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》 1 、中国购物中心的快速发展与风险 2008 年以来，中国商业地产投资一直保持 15%以上的增长态势，特别是2010 年住宅调控政策 颁布后，商业地产投资增速达到30% ，高于房地产行业平均投资增速（图1）。2011 年全年商业 地产投资7,424 亿元人民币，同比增长31% ；2012 年商业地产投资略有放缓，但增幅依然高达25% 。 中国商业用房施工面积，在2010 年大幅增长，随后在2011 年至2012 年有所放缓，但依然保持强 劲增长势头（图2 ），截止2012 年9 月，中国商业用房施工面积为6 亿平方米。一般商业地产施 工需要2-3 年建成，目前在建的项目将在2015 年左右集中释放，未来商业地产市场饱和度还将提 升，竞争持续加剧。 图1 中国商业地产投资增速 数据来源：中国国家统计局、德勤研究 1 图2 中国商业用房施工面积及增速 数据来源：中国国家统计局、德勤研究 1.1 与中国商业地产整体行情走势一致，中国购物中心总量同样快速增长 据统计，截止2011 年底，中国有276 家新增购物中心，使全国开业购物中心总量达到2,812 家，累计商业建筑面积1.77 亿平方米。预计中国购物中心将以每年300 家的速度增长，2015 年中 国购物中心总量预计达到4,000 家。 中国购物中心快速发展的主要动力来自城镇化和服务业成长，并最终体现在消费升级。毫无 疑问，消费者将更多地影响零售行业的发展，并引领其未来的发展方向。消费者的价值、需求和 行为不断演变，对于商品个性化和服务体验的要求日益提高。高收入人群和年轻消费者追求更舒 适和更精致的生活，消费者追逐的不仅是商品价值，同时也期望他们的消费体验符合其自身价值 观或个人兴趣爱好。实现这一目标需要鲜明的定位、良好的品牌管理、优质顾客体验以及差异化 竞争。 2 1.2 地方政府是购物中心总量快速增长的重要推手 宏观调控下的限贷限购导致住宅市场萎缩、土地市场低迷。从图3 可以看出，中国40 个大中 城市住宅用地成交量自2011 年以来大幅下滑，而商业服务用地成交量则与住宅用地持平甚至呈现 超越的趋势。商业地产被认为可以提升当地税收、就业和城市形象，可以化解 “土地财政”难题， 同时也有利于打造升值潜力大的商圈，提升周边地价。但是，地方政府是否能在后续的交通、配 套、住宅和人口安置等方面提供足够的支持，将是决定购物中心实现预期运营目标的关键因素。 图3 中国40 个大中城市月度土地成交量 数据来源：Wind 资讯 目前，中国购物中心的开发呈现体量趋大、向城市近郊扩散以及二、三线城市快速兴起的特 点，面对新的机会与挑战，开发者和运营者需要抓住商业本质，厘清迷思： 3 购物中心大体量化趋势明显。目前，中国一、二线城市购物中心平均体量约7 万平方米，如 北京的金源燕莎为60 万平米，朝阳大悦城23 万平米，都属于体量巨大的购物中心。购物中心体 量趋大，便于为居民提供 “一站式”消费体验。然而值得注意的是，大体量的物业提高潜在集客 能力的同时也带给后续招商和运营更大压力。购物中心 “大未必佳” ，相对于面积而言，购物中 心更需要明确定位，寻求收益与面积的最佳平衡。城市近郊成为发展新空间。中国一线城市中购 物场所密集且租金持续高企，与此同时，城际交通逐步完善以及私家车保有量的快速增长使得距 离不再是购物主要障碍，一线城市商业开始由中央城区向近郊扩散。近郊购物中心拥有更大的面 积和更多的商品品种，可以充分利用其规模优势打造齐全的业态组合，相较于位于市中心的购物 中心，往往更需要依靠主力店带动商业氛围和吸引客流。 二、三线城市市场竞争加剧。2009 年起，购物中心开始在二、三线城市快速蔓延，至 2012 年 1 月，中国在建购物中心面积约占全球总在建面积50% ，其中以二、三线城市位居前列。天津、 沈阳的在建购物中心面积都超过200 万平方米，成都的购物中心项目突破 100 个，且大多数体量 在10 万平