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读书培训进度表 本周学习内容：《房地产估价理论与方法 》 制表人： 阅读人：常青 时间：2012.5.14-2012.5.18 阅读日期阅读章节阅读大纲阅读知识点 5.14第一节 对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义 二、房地产估价的概念 三、房地产估价的特点 四、房地产估价的必要性一、专业估价与非专业估计的不同（五大不同点）： ⑴由专业机构和人员完成 ⑵是一种专业意见 ⑶具有社会公信力 ⑷实行有偿服务 ⑸承担法律责任二、是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。 ⑴估价的主体是估价师和估价机构 ⑵估价的客体是估价对象的价值 ⑶估价时间是估价时点 1.分析、测算和判断: ⑴分析即价值分析。主要是对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析。对估价对象所在地同类房地产市场状况的分析； ⑵测算即价值测算，主要是指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象的价值进行计算。 ⑶判断即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算结果以及市场行情和自己的估价经验等，对估价对象的价值作出判定。 分析是测算的基础，测算又是判断的基础。 估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断提供相关专业意见。 2.估价与评估的异同: ⑴估价是指价值评估（范围窄）: ⑵评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估，房屋完损等级评估，房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广） 房地产价值为目标和最终结论的评估，称为房地产价值评估，或者房地产估价、房地产估值。 3.房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务（包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务： ⑴房地产???值分配业务 ⑵房地产价值减损评估业务 ⑶房地产价值提升评估业务 ⑷相关经济损失评估业务 ⑸房地产咨询业务 三、房地产估价的特点： 1.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 2.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 3.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 4.房地产估价有误差但误差应在合理的范围内 5.房地产估价既是科学也是艺术 四、房地产估价的必要性: 1.专业估价存在的基本前提——“独一无二、价值量大” 2.房地产需要专业估价（原因：房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。） 3.房地产估价在估价行业中占主体: ⑴房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。 ⑵房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少 ⑶房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。 5.16第二节 对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要 二、房地产征收征用的需要 三、房地产税收的需要（熟悉） 四、房地产保险的需要（了解） 五、房地产转让和租赁的需要 六、国有建设用地使用权出让的需要（掌握） 七、房地产分割的需要 八、房地产损害赔偿的需要（掌握） 九、房地产争议调处和司法鉴定的需要（掌握） 十、企业有关经济行为的需要 十一、房地产行政管理的需要（了解） 十二、其他方面的需要一、房地产抵押的需要: 1.初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。 2.再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。 3.转抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。 4.续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款的，对该房地产进行估价。 5.抵押期间估价，即对抵押房地产的价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产的价值进行评估。 6.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。 二、房地产征收征用的需要： 1.征收是强制收买，所有权变更，不返还。 2.征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。 三、房地产税收的需要： 四、房地产保险的需要： 五、房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或