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江苏谐达律师事务所 案件工作报告 顾 ××先生： 江苏谐达律师事务所接受令弟的转委托，指派梅峻岭律师（以下简称本律师 ） 作为您与杨 ××所有权确认纠纷一案的代理人。本律师认真审查您提供的材料， 并参考相关法律法规，认为向法院起诉要求确认 ××里 20 幢房屋产权属于您本 人，然后凭法院生效判决去房管部门将房屋产权变更为您的名下，可达到您出售 此房产的最终目的。 为此，本律师于 2011 年 7 月 12 日向苏州市平江区人民法院（以下简称法院 ） 提起诉讼，请求确认 ××里 20 幢房屋产权属于顾 ××所有。法院立案受理后指 定李法官等三位法官组成合议庭审理此案。 法院根据您提供的地址向杨 ××送达传票、开庭通知书、起诉状副本及其它 法律文书，邮件因无人接收而退回法院。根据 《民事诉讼法》，用其他方式无法 送达的，应采公告之方式送达，涉外民事诉讼公告送达期间为六个月。因该案无 法通过其他途径送达，法院将公告送达两次，一次是传票、开庭通知书、起诉状 副本等材料的送达，一次是判决书的送达。传票等材料送达后，需为被告保留 30 日的答辩期；判决书公告送达后，双方当事人有 30 日的上诉期，超过上诉期 没有上诉的，法院判决方才生效。这样，该案的审理仅两次公告送达期、答辩期、 上诉期就占用14 个月，可谓旷日之久。 后经本律师申请，法院在收件人杨 ××处增加其英文姓名后，再次向原地址 寄送法律文书，信件回执上的签收人为 “CSHEN”。经了解，在美国领件人接收邮 件需凭本人有效证件，投递人只审查证件姓名与邮件收件人姓名是否一致，并不 审查回执上签字的真伪。据此，法院确认送达成功，并安排了开庭时间，据法官 口头通知，定于 2011 年 11 月 21 日开庭。 此期间，本律师向法院申请调查令，调查苏州市房产交易中心保存的关于杨 ××购买 ××里 20 幢房屋的相关材料。经调查，杨 ××在办理房屋产权手续时， 向房管部门提供了购房合同、协议、公证书等资料，本律师已将上述材料复印， 其中一部分准备作为证据在开庭时递交法院。 本律师审查调取的材料后认为，杨 ××委托授权后，您代理其办理房屋买卖 应当是可行的。此前房管部门拒绝办理，概认为 ××里 20 幢房屋所有权证之所 有人虽仅有杨 ××一人，但并未注明乃其单独所有，加之存档文件中有一份婚姻 状况的公证书，进而认定房产应属于杨 ××与蒋 ××之共同财产。仅杨 ××一人 委托您办理房产过户手续，可能侵害蒋 ××的合法权益，因此需要杨 ××、蒋 × ×两人的共同授权方可。造成房管部门这种错误认识的原因在于，杨 ××在办理 房屋权属证书时没有将与其丈夫之离婚证交于房管部门，而是提交了一份公证 书，该公证书表明杨 ××在购房时与蒋 ××系夫妻关系。虽然材料中有一份杨 × ×与蒋 ××的协议，双方约定房产属杨 ××一人所有，但此协议未经公证，不足 以令房管部门信服。然杨 ××于 2001 年 1 月 21 日已同蒋 ××离婚，2002 年 3 月 4 日购买房产时其已是单身，故此房产理应为杨 ××个人财产，由杨 ××一人 授权应当可以办理过户手续。行政部门行事机械教条，但仍有融通之余地，提交 杨 ××与蒋 ××之离婚证后，通过房管部门内部关系或许能够办理过户手续。 2011 年 9 月间，本律师经朋友介绍，同令弟在苏州市房产交易中心与据称 是该中心工作人员的黄先生见面，商洽过户一事，并将房屋所有权证、离婚证、 协议、公证书等材料交于其过目。黄先生称，可以通过其关系将房产证书变更为 杨 ××单独所有，这样就可以办理过户手续了。这种方式当然是最便捷的，省去 了司法上的繁琐程序，也省去了房管部门两次变更房屋产权的手续。 倘若黄先生所述确能实现，则本律师代理的诉讼案件实属多余。故本律师提 醒令弟，如果撤诉的话，诉讼费是减半收取的，法院会退还一半的诉讼费。然本 律师对黄先生不甚了解，未审查其真实身份及相关证件，不了解其办事能力，对 其能否顺利办理过户手续没有确切把握。为慎重行事，本律师多次建议售房之 目 的实现后再行撤诉之举，黄先生那边万一出现问题，这边法院程序仍可继续进行， 此最为稳妥。本律师亦多次阐明过早撤诉可能会出现的被动局面（万一过户不成， 诉讼又得重新提起 ），并认为对开庭之后撤诉法院能否退还诉讼费之忧亦属过虑， 本律师可采取其他合法途径，尽量拖延审理期限，直至顺利办理完毕过户之手续。 由于您的坚持