第四章 房地产典当与抵押.docVIP

第四章 房地产典当与抵押 典当与抵押是房地产交易的一种特殊形式，是房地产所有人以共产权（通常以房地产契约或所有权证为据）为担保，向开展房地产典当抵押为经营的昂为或个人借款。在典当或抵押期间，典为人（抵押人）的享有典当或抵押房地产的使用权、管理权。如借款期满时，如数归还所借款项，则赎回典当为火抵押物，房地产所有权不发生转移，借款到期不还，即以供担保的房地产作抵，其房地产所有权发生转移。 第一节 改革前典当与抵押 据史料记载，东晋时期就已出现了与房地产典当有关的估税，表明了这一时期就出席那了房地产典当或抵押。典卖田地房宅者去官府验印、立契投税。早期称为典，基本上分为典出、典进。双方为了居住、使用或急需钱时，自愿协商，以闲置房屋和富裕粮食植物典“当铺”或“典为行”为担保换取钱财。 北宋开宝二年（969），规定民间典买土地，房屋两个月内向官输钱，请求验印，名曰印契钱，未税这称白契，税后加盖官印之称红契，是执业的有效凭证。而北宋庆历四年（1044）更定每 （一千文钱）税钱40文，表明共时的房地产典当与抵押已有一定开展。 明清时期，各地都广泛开展了房屋的典当与抵押。莒城里有“豫昌”，“晋升”等十几家当铺。豫昌当铺是 县人陈氏于清咸丰十年（1860）开设，地址在现浮来路、城阳路交叉口，兴盛时专为私人提供典当或抵押贷款。房屋四间，资金雄厚，有伙计30余人，在乡间有20余处辍当，1931年该当铺歇业。晋升当铺，是黄县人于清光绪十一年（1985年）开设，地址在南关街路面，1916年，东家遭匪灾，房产由于掌柜廉价变卖，作为耶稣教堂。典为者多为城镇贫民、小于工业者，特别是乡村贫民，青黄不接和遇一时急需，求借无门，只得通过当物，以借得钱银解决眼前困难；也有一些破落富户，以典当家产来维持生计；还有一些富贵家族需出远门，怕家中贵重物品丢失而存当于当铺之中。 典为除房屋、田地以外，还有金银铜器玉器古董、珠宝、衣服、农具及农副产品等物项。 典当除房屋、田地以外，当期是有时限的，清代有长至18个月、24个月，有的甚至长达36个月。民国后大多数当期为12个月，最短为6个月。当时规定，典当期满后，当户必须交足本息，将典当之物赎回。到期无力赎取者即为止赎，俗称“死当”。死当后，所当之物由当铺自行处理，多数零星出售或把衣服送给作衣店。 房地产的典出，典价多少，通常有“典半”之说，即一般相当于卖价之半。官府对于这类交易的管理是基于税收，一般都是通过官契约来征收典税。 清宣统元年（1909）典价为6%，宣统末年（1911）颁布的《契税试办章程》规定：典契税率为6%，时有“买九典六”之说。 民国时期，对于房地产的典当与抵押，曾制定了有关的法律规定：定期典权为两年，不定期典权为三十年。逾期不赎者，视为放弃，也称为“死当”。典权人即可取得所有权，所当之物，当铺自行处理。对于典价亦有规定：对于田、房典当与抵押，凡典之价视卖约的三分之一，低价视卖约的十分之五。对于房地产的典当与抵押之契税率则有变更，民国4年（1915）前，契税率为“买四典”；民国政府财政部颁发的契税条例，规定契税属于国税范围，实行“买六典三”税率；民国17年（1928），民国政府将税划分为国、地两税，则将契税划规为地方税；实行“买九典六”，次年又改为“买六典三”，每到年节减半征收三个月。此时典税收入廖廖，并入买税计算，自是年开始。 当铺的收入靠利息，利息一般都是按月计算的，到1921年大都在2-3分之间。在计息方法上，不满月者凡满10日为一月，在腊月十五至正月十五赎当者可按半价优待。 莒县自清代到民国15年（1926）前，多数以典当为主。1926年后，钱庄放出钱款，赚取利息，象“恒兴、广兴、广裕”等钱庄专营放贷之业，继而出现了借款人到期不偿清，后对借钱人找保人担保，逐渐过渡到了用房产、物抵押贷款，抵押物品的价值要超 3