试析小产权房存在的问题及解决原则初探.pdfVIP

试析小产权房存在的问题及解决原则初探 [论文摘要]小产权房问题由来已久，其根植于复杂多变的当代社会环境中，是迅速发展的市 场经济与相对滞后的法律制度现状所造就的。随着房地产市场竞争加剧，商品房价格不断攀 高，老百姓的刚性住房需求与高昂的房价形成了巨大的矛盾，更多向小产权房市场倾斜，小 产权房成了众多老百姓解决住房问题的重要选项。但由于小产权房不符合我国相关法律法规 的规定，存在无法办理产权等各种风险，使得老百姓购小产权存在诸多隐忧。文章将从法律 社会学的角度对小产权房问题进行探讨，拟从老百姓的根本利益出发，提出解决小产权房问 题的建议。 [论文关键词]小产权房 问题 解决 原则 小产权房被热议源于其与商品房存在巨大的价格差异，其在实际解决老百姓的刚性住房 需求的情况下，又存在着权属上的争议，巨大的售后风险。追溯小产权房的历史，没有人能 够明确第一幢小产权房是何时修建的。根据目前理论界的讨论，小产权房产生于上世纪90 年代，至今为止，已有二十多年的历史，小产权房最初开始多是休闲度假的别墅，直至近十 年，伴随着房价的一路上涨，老百姓的刚性住房需求难以在正规的商品房市场得到实现，而 小产权房相对低廉的价格却在老百姓的承受范围内，所以小产权房才衍变为当前以居民住房 为主的形式，迎来了小产权房的空前繁荣期。据调查，在全国各地的城区或城乡结合部，小 产权房不断涌现，并且数量越来越多，建成或在建的小产权房达90多亿平方米，小产权房 在房地产市场上所占份额已达 10%以上，在北京、深圳等地房价特高的地区，小产权房在 房地产市场上所占比重甚至达到30%以上。随着小产权房数量的不断增多，入住居民的增 加，小产权房所附带的各种问题将不断加深，治理难度也将不断增大。因此，解决小产权房 存在的问题刻不容缓。 一、本文所研究的小产权房 虽然小产权房已成为时下热议的话题，然而，何谓小产权房至今并无一致的说法。原因 在于小产权房并不是我国法律法规上明确界定的概念。这一称谓来源于社会生活中，是社会 公众为了能够辨别这一类型的房屋形式而赋予其的称谓。目前，在社会生活中存在两类主要 的小产权称呼：第一类小产权房，是相对大产权而言的，各商品房业主获得 《国有土地使用 权证书》和《房屋所有权证书》。在此类中，大小产权的存在仅仅是一个动态过程。根据我 国《土地法》、《房地产法》等的规定，开发商在开发商品房前，需要获得以开发房地产为用 途的国有出让土地，并且办理土地出让手续，缴纳国有土地出让金等税费，并立项开发，由 国家相关职能部门发放给开发商国有土地使用证和房屋预售许可证，取得由国家统一颁发的 以整栋房屋为对象的《国有土地使用权证书》和 《房屋所有权证书》。“大产权房”在商品房 交房前后应当根据购房合同内容，到国家相关房产登记部门，分割产权给各商品房业主，此 时，便产生小产权房。并且，由于此类大小产权房是符合我国相关法律规定的，始终会由大 产权房变为小产权房，所存在的仅是程序办理问题，不存在是否合法的问题。第二类小产权 房，是相对于通过国家合法审批建设，最终可以拿到 《国有土地使用权证》和 《房屋所有权 证》这两证的房屋而言。这类小产权房可以细分为：1.占用集体用地或耕地违法建设，将农 民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。2.在政府划拨或出让的土地上，不 按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完 全产权房。3.在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民， 俗称 “军产房”。 笔者认为，第一类小产权房仅仅是商品房开发中产权分割的动态变化，唯一变化的是产 权数量和对象，其本质并无变化，不应当以大小产权进行划分。而第二类才是当前国家出台 相关政策进行调整的小产权房的具体内涵，并且应为广义的概念。第二类中最为普遍的，以 房产开发商和村委会合作，或者村委会自行组织，在农村集体土地上建设并向非集体经济组 织成员销售的房屋，通常情况下购房者能得到由乡镇政府或者村委会制作的“房产证”类型， 应为小产权房的狭义概念。①本文要进行研讨的即为第二类小产权房。 二、小产权房存在的问题 基于上文对于本文所探讨的小产权房的明晰，我们明确了小产权房的内涵和外延，同时 也可以发现小产权房存在以下几种问题： 第一，违法性问题。我国《土地管理法》第34条②规定，开发房地产应当使用经国家 出让的以房地产开发为用途的国有土地。农村及军队等集体的土地，原则上不能进行商品房 开发，除非经国家征收，从集体土地转变为国有土地性质后，