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购买预售商品房法律风险防范上买卖合同签订阶段法律风险及防范时间：?2011年09月29日?来源：丰顺商会?作者：?周石文?浏览次数：?952商品房预售许可制度俗称期房制度、楼花制度，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋所有权的一种房产交易行为。商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率。然而对于买房人来讲却存在许多缺陷：例如商品房预售具有因信息不对称、交易结果的不确定性、法律关系的复杂性等引发的交易风险，甚至发生开发商卷走购房人房款的现象。为了降低购房者的交易风险，我们把预售商品房买卖划分为这样几个阶段：买卖合同签订阶段、竣工备案阶段、交付使用阶段和产权办理阶段，然后分别分析每个阶段存在哪些风险，以及针对风险有哪些防范对策。本期主要讲的是买卖合同签订阶段法律风险及防范。一、开发商的开发资质的问题开发商的资质问题，主要就是开发商的“五证”问题。五证是指：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。有无开发经营资质将关系到商品房买卖合同的效力。如果开发商无开发经营资质，将导致买卖合同无效，购房人无法获得商品房；即使取得了商品房，一旦发生纠纷按照无效合同的处理原则，也要返还给出卖人。而且无资质企业开发的房产一般情况下也无法取得合法的房产证。在这种情况下，购房人不仅无法获得合法的房屋。有时，房地产开发商经营状况还存在购房款无法返还的风险。但现实情况中由于购房人处于信息和法律上的弱势地位，通常时候购房人无法知道开发商是否具备了开发资质。因此，在开发商的积极诱导下，许多的购房人的防范意识大减，不明不白的就将预售合同签订了，并且交了部分或者全部的房款。怎样防范这种风险呢？我们认为可以采用扁鹊先生的“望、切”的方式。所谓“望”，就是指到开发商预售楼盘的实际产地外去观察，看是否有动工迹象，是否已经动工一段时间等，如果根本没有动工，或者仅仅是刚刚施工，那么就可能没有达到预售条件；所谓“切”就是指记住开发商的预售许可证编号到政府有关部门网站或者亲自去询问，看看开发商的预售的内容是否与相关部门的公告登记相一致。如果一致，就说明开发商已经达到预售标准，通常开发商在预售时不会将《预售许可证》的原件向公众展示，仅是展示复印件，因此，如何鉴别复印件的真伪就需要采用上述方法了。二、开发商开发实力问题近几年商品房的热销，使很多企业加入到了房产开发的行列，按揭贷款购房和预售已成为房地产商融资的重要捷径和基本方式。但是随着国家对房地产市场调控措施的加大和国家法律法规对房产开发市场的不断规范，对贷款人自身条件审查的日趋严格，按揭贷款条件限制日益增多，这在一定程度上给房地产商融资增加了难度，如果开发商的自身的实力不够，开发商无足够的开发实力，出现烂尾工程，导致购房人的所购房屋无期限的延长交房时间，这将给买受人造成一定的损失，增加买房人不必要的烦恼。如何应对这种情况呢？购房者必须考虑成熟后再决定购买将要预订的商品房。签订预售合同之前，应做一些必要的调查和咨询工作，调查的内容应包括：开发商的信誉和实力，其他条件类似楼盘与你看中的楼盘的价格、区位、户型、环境比较，该开发项目的一些基本情况。关于开发商信誉和实力情况，以及该开发项目的一些基本情况，购房人大致可以通过三条途径去了解：（1）可以去有关行政主管部门咨询，该项目是否以在建工程或土地使用权或房屋抵押向银行贷款；该项目是否有法律缺陷，该项目是否已具备相关的手续；开发商的以往的开发业绩如何等情况。（2）可以从群众及其他开发商同行处了解一些信息，如开发商的信誉与实力，俗话说同行是冤家，购房人可以用巧妙的方式从其他开发商那得到一些比较隐秘的信息，从而能够更深入的了解自己所购房屋开发商的信息。三、查封及烂尾问题在预售合同中预购人享有的是对开发商的一种债权，而不是所购房屋的所有权。如果开发商无经济实力或涉及其他经济纠纷，预售房屋极有可能被查封、执行，从而损害购房人的利益。因为，购房人未取得房屋所有权证，对预售商品房不享有所有权。当出现纠纷时，极有可能会对自己的正当权利产生侵害。预防此类问题的措施是：订立预售商品房合同后，购房人仍要密切注意开发商的经营动态和标的物的状况。一旦发现开发商经营状况恶化或预售房被查封等情况，购房人应积极应对，采取诉讼、调解等方式解决，并尽可能的向房地产管部门举报，以争取主动，减少自己的损失。四、开发商夸大宣传问题在这个阶段中，往往开发商印制大量的售楼书、广告等宣传材料来宣传自己楼盘的优势，通常这些宣传资料中都或多或少的存在夸大宣传的情况。从法律角度讲,售楼书、广告等是房地产开发商或代理商向不