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房产税是完善房地产新政的必然选择 雷广平 自四月份国务院和地方政府陆续实施房地产新政以来，北 京、上海、深圳、杭州等主要城市房地产市场成交量出现大幅下 跌，房地产价格也出现松动迹象。以北京市场为例，与 4 月份相 比，今年5月份北京新房与二手房成交量均下降六成。同时，二 手房成交均价也比 4 月份下降了 8%左右。但是，总体来看目前 房地产市场仍处于观望状态，而且对政策持续性的质疑声也随之 而来，特别是对房产税的争论和传闻更是不绝于耳。那么，究竟 应该如何评价此次新政，新政后续政策又将如何？ 一、当前的房地产新政非常及时和必要一、当前的房地产新政非常及时和必要 一、当前的房地产新政非常及时和必要一、当前的房地产新政非常及时和必要 首先，房价的非理性上涨，不利于房地产自身的健康发展。 2009年我国商品住宅全年平均涨幅为 22.4%，为 10多年来最高。 今年一季度又在上年较高的基础上增长了 15.6%。而 2009 年我 国城镇人均实际可支配收入仅增长了 9.8%，今年一季度仅增长 了 7.5%，和房价的涨速相去甚远。这表明我国房价的快速上涨 主要是由投机因素推动的，缺乏真实需求的基础。特别是北京、 上海、深圳等一线城市房屋租价比普遍低于 4.5%，泡沫明显， 隐藏着较大的风险。 其次，房地产市场过热也影响了经济的健康发展。一方面， 房价过高同时带动了物价的快速上涨。4月份我国 CPI构成中居 住类价格同比上涨了 4.5%，涨幅仅次于食品，是拉动 CPI 快速 1 反弹的重要因素；另一方面，房地产市场的火爆带动房地产信贷 呈现过快增长，今年一季度，金融机构房地产贷款余额同比增长 44.3%，比上年末高 6.2个百分点，也出现过热迹象。 因此，以抑制不合理需求为主要内容的房地产新政十分及时 和必要，有利于促使房地产价格回归理性，促进房地产业的健康 发展；有利于确保信贷规模可控，防范金融风险；有利于控制物 价的过快上涨，实现全年 3%的调控目标；同时有利于避免经济 出现局部过热，实现平衡和可持续发展。 二、房地产新政仍有待完善二、房地产新政仍有待完善 二、房地产新政仍有待完善二、房地产新政仍有待完善 可以说当前房地产新政是 1998 年房改以来最严厉和最有针 对性的，但是仍有需要改善的地方。 一是在调控需求的同时可能会抑制供给。房地产新政主要是 需求管理政策，这无疑是十分正确的。但需求的减少会带来房价 下调的预期，从而降低房地产开发商投资的热情，引起未来供给 的减少。虽然新政提出要加大保障房供给，但是保障房只能满足 低收入群体等少数人的需求，多数人群仍需通过商品房予以解 决。而商品房供给的减少有可能引起未来价格的反弹，这与调控 的目的无疑是相悖的。在这方面，必须吸取 2009 年房价快速反 弹的教训。 二是调控的重点是增量，对于存量房资源优化作用不明显。 改革开放以来特别是近年来，我国房地产保持了较快的发展。据 统计，从 1999 年到 2009 年 10 年间，我国商品房竣工面积已达 2 47.33 亿平方米。再加上保障房和 1998 年前已建成的房屋，我 国房地产市场的存量规模是十分可观的。但另一方面，房地产市 场的空置情况却很严重。虽然我国还没有空置率的全国性数据， 但据国家统计局统计，截至 2009 年 4 月，我国新建商品房空置 面积达 1.74亿平方米。而根据央视、《羊城晚报》等媒体的调查， 在投资性购房比例较高的一线城市房屋空置情况比较严重，如广 州存量住房空置率高达 20.24%，北京部分已售出楼盘空置率高 达 60%以上，大大超过国际警戒线 10%的标准。存量房的空置是 对资源的一种浪费，但新政中尚未公布相应的调控措施。 三是调控主要着眼于当前，仍缺乏房地产调控的长效机制。 房地产新政主要着眼于当前的房地产市场。而从长远来看，房地 产市场的稳定发展，需要在一个较为完善的制度环境下才能实 现。 四是调控主要针对贷款购房，但对自有资金购房者作用有 限。新政中的经济措施主要是差别信贷政策。但是，对于一些资 金雄厚、无需从银行贷款的职业炒房者，调控力度不够。