Yongxi山推策略0315.pptVIP

户型排序及静态定价 不考虑户型因素，依据楼幢位置进行户型排序，672151191048123, 考虑楼幢差异，进行静态定价，按照股东方要求全案完成12.1亿（不含商铺、储藏室、车位）全案需实现均价：15900元/平 15900 6# 7# 2# 1# 5# 11# 9# 10# 4# 8# 12# 3# 价格系数 8 7.5 4 3.5 3 0 -2 -2.5 -4 -5 -7 -7.5 均价水平 17172 17093 16536 16457 16377 15900 15582 15503 15264 15105 14787 14708 权重比值 考虑120方与90方户型差异，差价一般在2500—3000左右，根据两种户型总体量占比推算，要达到整体均价15900目标值，120方整体均价16806元/平，90户型整体均价14000元/平。 　 总销面积 平均单价 权重 权重值 120 51503.18 16806 68% 11402 90 24412.22 14000 32% 4502 　 75915.4 \ 100% 15903.6707 单幢测算 结合静态定价与分户型权重比值测算，得出各楼幢均价水平，如下： 120方 90方 序号 楼号 总销面积 平均单价 权重 权重值 1 1 12703.3 17800 25% 4390.384 2 2 3896.68 17536 8% 1326.757 3 3 3897.96 13170 8% 996.7566 4 4 4246.77 14300 8% 1179.127 5 5 6210.52 16677 12% 2010.999 6 6 4090.28 19800 8% 1572.477 7 7 6070.99 19500 12% 2298.582 8 8 4245.54 13800 8% 1137.57 9 9 6141.14 15882 12% 1893.739 　 　 51503.18 　 100% 16806.39 楼号 总销面积 平均单价 权重 权重值 10 6129.08 13500 25% 3389.392 11 12194.76 15500 50% 7742.794 12 6088.38 11500 25% 2868.087 　 24412.22 　 100% 14000.27 推盘演绎 啤酒弄 沿山路 景 星 观 路 景 山 路 4 7 6 9 11 1 8 5 3 2 10 12 推盘演绎 全案销售周期26个月，2012年实现销售回款221,882,968元，全案实现总销金额 1,207,360,323（不包含商铺、储藏室、地下车位）， 开盘批次 开盘时间 楼幢号 户型 幢均价 第一批 2012.6 3 120㎡ 13170 第二批 2012.7 8 120㎡ 13800 第三批 2012.8 12 90㎡ 11500 第四批 2012.9 4 120㎡ 14300 第五批 2013.3 9 120㎡ 15882 第六批 2013.5 10 90㎡ 13500 第七批 2013.7 5 120㎡ 16677 第八批 2013.9 11 90㎡ 15500 第九批 2013.10 2 120㎡ 17536 第十批 2013.12 1 120㎡ 17800 第十一批 2014.3 7 120㎡ 19500 第十二批 2014.5 6 120㎡ 19800 2012年低开高走，少量频推，9月封盘蓄销，需为13年涨价做大量蓄客与准备 2013年会面临较大涨价压力，价格会与12年形成断档，存在一定的市场危险性，但若前期操盘销售成功，13年市场比预期理想，此目标也可实现 推盘演绎 不包含商铺、储藏室、地下车位完成6230万总销金额，全案实现总销金额1269660323元 类型 面积 单价(万) 总销（万） 商铺： 240㎡ 2.5 600 储藏室： 2000㎡ 0.6 1200 车位： 443个 10 4430 合计 6230 量价走势图 全案价格成平稳上扬趋势，在目前市场行情保持不变的情况下，最高价格1.95万元/方，最低价格1.15万元/方；全案销售节奏相对均衡，2013年9—2013年12月为销售最高峰。全案实现销售周期为23-26个月，整盘实现销售均价1.59万 　 2012.6 2012.8 2012.9 2012.10 2013.3 2013.5 2013.7 2013.9 2013.10 2013.12 2014.3 2014.5 销售面积 3897.96 4245.54 6088.38 4246.77 6141.14 6129.08 6210.52 12194.76 3896.68 12703.3 6070.99 4090.28 销售均价