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第3章 房地产企业资金筹集管理 3.1 房地产企业筹资概述 3.1.1 企业筹集资金的含义与动机 1.筹资的概念P40 资金筹集是房地产企业组建和开发经营的必要条件，是财务活动的起点。 2.筹资的动机 新建；扩张；偿债；调整资本结构 筹资动机例题： 某企业扩张筹资前的资产负债状况如表A栏所示 不同动机的筹资行为和结果： 该企业现筹资450万元，其中长期借款400万元，所有者权益投入50万元，用于增加设备价值150万元，增加存货300万元，其它项目不变。则扩张后的资产负债状况如表B栏所示； 现企业应付帐款有200万元到期，长期借款中有300万元到期，因此借入短期借款500万元偿还到期债务，则偿债筹资后的资产负债状况如表C栏所示； ——150万元货币资金未动用 偿债筹资有两种情形： 调整性偿债筹资； 恶化性偿债筹资。 我国房地产企业融资现状 政策层面 具体表现： 1.融资途径单一 2.直接融资比重低，融资结构不合理 3.融资环境不健全 4.相关立法不完善 3.1.2 筹集资金的分类 按所筹资金的来源不同分类 ☆权益资金（资本金、资本公积金、盈余公积金、 未分配利润） ☆债务资金（各种债券、应付借款、应付票据） 按筹资使用期限的长短分类 ☆长期资金（吸收直接投资、长期股票债券、长期借款、融资租赁） ☆短期资金（短期借款、商业信用、发行融资券） ——特点比较P41-42 资本公积金来源 概念：是在公司的生产经营之外，由资本、资产 本身及其他原因形成的股东权益收入。 投资者实缴出资额超出其资本金的差额，包括资本溢价和股票溢价（是上市公司最主要的公积金来源） 接受捐赠的资产 外币资本的折算差额 债务重组收益（包括因合并而接受的其他公司资产净额） 3.1.3 筹资渠道与筹资方式 3.1.4 筹集资金的原则 根据资金需要，合理确定筹资规模 合理选择资金渠道，力求降低资金成本 研究资金投向，讲求资金使用效益 适度负债经营，防范筹资风险 研究资金时间价值，及时筹措原则 当前房企的主要融资方式 1.自有资金：现金、应收票据、可抵押或贴现的股票债券、可立即出售的现房等； 2.预收账款：购房定金和建设单位的预投建设资金； 3.上市直接融资：直接上市或借壳上市，定向增发、公开增发、配股等； 4.合作开发：土地和资金的结合促成——中中合作、中外合作、中外合资等。 5.REITs（Real Estate Investment Trusts）：由房地产投资信托基金公司以发行收益凭证（普通股、商业票据、债券）的方式汇集特定多数投资者的资金，后将资金委托房地产开发公司负责投资标的的开发管理和销售，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。 当前房企的主要融资方式 6.银行贷款：包括信用贷款和房地产抵押贷款等；未来银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种将层出不穷且不断完善，但目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。 7.工程承包融资：承包商带资承包，开发商按合同还款付息； 8.融资租赁； 9.回租：开发商以低于物业市场价的价格出售自有物业（一般融资比例高于75%）同时约定回租条款，租金亦低于市场租金； 10.回购：思路同上（一般融资比例高于80%），同时约定回购条款，还本付息（高于抵押贷款利率）； 11.发行债券； 当前房企的主要融资方式 12. “夹层融资”(mezzanine financing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。 夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。该模式大量采用基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。 13.私募股权融资：私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。 当前房企的主要融资方式 14. 典当融资：是中小规模开发商的一种替补融资手段。短期小金额资金融通的过程中， 典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模小而融资成本高。现房、期房、在建工程均可设典； 15.海外地产基金：目前外资地产基金进入国内资本市场一般有收购、股权投资、独立开发等形式； 16.卖方信贷：由房地产开发商（有一定实力）提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期