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8 房地产法律制度 8 房地产法律制度 8.1 房地产法规概述 8.2 房屋拆迁 8.3 房地产市场管理 8.4 产权产籍管理 8.5 物业管理 8.1 房地产法规概述 8.1.1房地产与房地产法的概念 1）房地产的概念 房地产是房产与地产的合称。房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。 地产是指作为土地所有权或土地使用权的具有一定经济意义的土地。 8.1 房地产法规概述 8.1.1房地产与房地产法的概念 1）房地产的概念 （1）房地产是房产与地产的有机结合； （2）房地产是财产和财产权利的有机结合； （3）房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心。 （4） 房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。 8.1 房地产法规概述 8.1.1房地产与房地产法的概念 2）房地产法 （1）概念：房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 房地产法有广义与狭义之分，狭义是指94年7月5日全国人大常委会通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》。 8.1 房地产法规概述 8.1.1房地产与房地产法的概念 2）房地产法 （2）房地产法调整对象的内容 土地、房屋财产关系 土地利用和管理关系 城市房地产开发经营关系 城市房地产管理关系 城市物业管理关系 8.1 房地产法规概述 8.1.1房地产与房地产法的概念 2）房地产法 （3）房地产法的基本原则 土地公有原则 土地有偿使用原则 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 房地产综合开发原则:房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 城镇住房商品化原则 宏观调控与市场调节相结合的原则 8.1 房地产法规概述 8.1.2房地产法律关系 1）房地产法律关系的概念：房地产法律规范在调整人们行为的过程中所形成的特殊和具体的社会关系，即具有法律关系上的权利和义务关系。  8.1 房地产法规概述 8.1.2房地产法律关系 2）房地产法律关系的构成： （1）房地产法律关系主体　　主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。 主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。 8.1 房地产法规概述 8.1.2房地产法律关系 2）房地产法律关系的构成： （2）房地产法律关系客体　　客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。客体分为土地和房屋，它们属于不动产。 8.1 房地产法规概述 8.1.2房地产法律关系 2）房地产法律关系的构成： （3）房地产法律关系内容　　内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。 8.1 房地产法规概述 8.1.2房地产法律关系 3）房地产法的任务和作用 （1）调整房地产经济关系 （2）建立和完善房地产市场 （3）加强房地产市场的管理 （4）促进房地产业发展 8.1 房地产法规概述 8.1.3房地产法的体系 我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成： 一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。 二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、以及它们的实施条例、细则、办法之类。 三是相关的法，如《森林法》、《环境保护法》、《合同法》、《担保法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。 8.1 房地产法规概述 8.1 房地产法规概述 8.1 房地产法规概述 （1）调整房地产经济关系 确定参与房地产经济活动的主体资格：公民、法人及社会组织参与房地产经济活动，必须符合房地产法的规定。 确定主体参与房地产活动的方式； 调整房地产经济活动的对象。 （2）建立和完善房地产市场 确定市场范围：①确定主体资格；②确定哪些土地和房屋可以进入市场。 确定房地产市场行为规范：市场行为原则是：公平竞争原则；等价交换原则；诚实信用原则；主体地位平等的原则；国家和集体利益优先的原则。 明确了进入市场的程序。 （3）加强对房地产市场的管理 ①对房地产交易活动的管理： 城镇房地产交易活动包括各种所有制的房屋买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权转让等其他活动。 所有这些活动都要通过房地产交易所进行。 凡是进行房地产交易的单位和个人，都必须持有关证件到当地房地产管理部门办理登记、签证、评估、立契过户手续，并且按规定缴纳税费。 （3）加强对房地产市场的管理 ②对房地产价格的管理：房地产价格管理是房地产市场管理中的重要问题。 ③对建筑承包活动的管理 ④对房地产经营单位的管理 （4）促进房地产业发展 房地产立法的根本目的。 房地产业的重要地位： 房地产业的发展起到协调、平