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one 在建工程 是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地） 指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产 它可能是新的，也可能是旧的； 按建筑结构的主要建材分类： ?砖结构 ?木结构　 ?钢与砼组合结构 ?混合结构 ?钢结构 ?钢筋砼结构 　 按建筑物的耐火等级分类： 建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐 火极限决定的。 根据材料燃烧性能,将材料分为非燃烧材料和燃烧材料。 用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。 指土地使用者根据国家法律和与土地有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益的权利 协议出让 指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。 一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。 招标出让 指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。 适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。 拍卖出让 又称竞投，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 根据《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为： two 建筑面积　指建筑物的水平面积，其计算公式为： 　　建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积 　　套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积） 　　套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积 　　公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 　　公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 ①?容积率1 别墅（独户、并立式、联排、叠层） ②容积率1-1.5 多层 ③?容积率1.5-2.5 小高层 ④?容积率2 高层 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 三、出让方式的适用范围 少量费用(补偿、安置）或无偿 有偿有偿使用，需要签定合同 有偿使用，需要签定合同 异同 一般无期限限制 有期限限制 有期限限制 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 4 出让土地使用权人申请续期 4 出让土地使用权改变用途 4 国家重点扶持的能源、交通等项目用地 3 划拨土地使用权转让申请办理协议出让 3 划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的； 3 城市基础设施、公益事业用地 2 原划拨、承租土地使用权人申请协议出让 2 同一宗地有两个或者两个以上意向用地者； 2 国家机关、军事用地 1 经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的 1 经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地； 1 协议 招标、拍卖、挂牌 划拔方式 出让方式 土地出让方式 四、招标、拍卖、挂牌的异同 土地用途无特别限制及要求 土地用途无特别限制及要求 具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件 适用范围 价格 价格 价格及指定的技术等其它条件 衡量指标 一般 不复杂 需要制作标书十分复杂 复杂程度 长 短 长 持续时间 多次报价 多次报价 一次报价 交易方式 土地交易场所 拍卖行 指定地点 交易场所 挂 牌 拍 卖 招 标 根据房地产流通顺序分为 1、一级房地产市场。又称土地出让市场。这是国家垄断的市场。 2、二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新 建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者 与消费者之间的交易行为。 3、三级房地产市场。又称存量房地产市场。是指使用者之间、经营者之 间、以及相互之间的交易行为。二、三级房地产市场是一级房 地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。 房价包含哪些费用？ (一）地价成本 (二）是建筑安装费用 (三）是开发商经营费用 (四）是开发商经营利润。 土地 出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁 周转费用等 包括办公管理费、销售经营费及融资