博思堂苏州高新国际的商务广场全案代理营销报告.ppt

苏州高新国际商务广场 International Commerce Plaza, Suzhou, PRC 全案代理营销报告;内燃机、汽车、飞机、电灯、电脑、互联网…… 当时代的车轮驶入到21世纪的第二个10年时，我们早已经明了任何一种新趋势的诞生必有其推动意义。;没有人能与趋势对抗;趋 势 论;提案目次;Part…A;一、写字楼之趋势;1、国际经济环境：国际经济形势有所好转，但复苏仍尚需时日。;2、国内经济环境：国内经济持续向好，但未来走势仍需理性看待。;3、09年全国房地产年度走势;4、历年政策演进与房价指数走势;5、未来市场预判;一、写字楼之趋势;;一、写字楼之趋势; 2000年-2002年;;开发时间较晚，但综合品质最高;4、各区域租金水平对比;5、各区域入驻率水平对比;6、各区域写字楼物业生存状况对比分析;7、各区域写字楼个案销售面积对比分析——区间相对集中，城区相对较小;8、各区域写字楼入住客群（行业）特征对比分析;按照占用面积来计算，本地客户和苏州以外的内资客户所占比重分别达到45%和39%。 外资客户所占比重较小，仅为16%，在苏州经济结构占据相当大比重的外资企业多在新区及园区内的外资生产制造类企业，他们虽然所占比重较小，但在新区的办公楼中出现了外资企业整层租赁作为办事处以及形象展示窗口的现象成了市场的一大特征，值得我们借鉴。;可以发现，现代服务业及IT类企业多集中在城区，这类企业对于交通有较高的要求。 新区贸易类、金融、生产类企业相对较集中，这也与新区的产业发展相吻合的。 园区是苏州市未来的开发重点，地产类企业占据相当高的比重。;地产、金融、政府社团以及苏州本地客户相对所占用面积较大，而其他如贸易、服务业、IT、生产制造类以及外资客户所占用面积较小。 但对于新区及园区特征来看，也会出现如某些高品质的办公楼里，中大型生产制造、贸易类公司以及外资企业选择大面积的产品作为其办事处等用途的现象较多。;投资客基本都以个人名义购买； 自用客户一般也选择以个人名义购买，主要是能达到避税目的，且个人购买也较企业名义购买更为快捷方便。;在租金上升的预期下，07年宏观调控以前，投资客购买所占比例在70%以上，但近2年来投资客变得更谨慎，具备预期高收益和低风险项目依然会受到青睐，但投资客所占比重有一定的下降，尤其在高档次的办公物业中体现的较为明显。;项目名称;区域;区域;区域;以上为市场项目的参考，在这些参考中，园区市场的办公物业整体的规划起点高、物业档次高、配套设施及内部设施等都具备较高的品质与档次。而本案也将是一个高品质项目，在这些借鉴细节上，应更多的参考这些项目，并有一定超前的创新元素。;项目名称;案 名;该案目前以出售的现象出现，但目前去化十分的不理想。主要原因为该区域内租金普遍不高，而其12000元/平方米的均价，显然是超出了租金回报率的预期。同时区域内东吴大厦之前低价抛售以及印象19的滞销，给客户对于该区域的办公物业信心不足。;该案目前以出租的现象出现，一方面是吴中地产对于项目长远价值的考虑，另外一方面，目前该区域内租金普遍不高，导致了售价很难提升，不得以而为之。;该案目前去化48%，较为一般。主要是缘于该案的售价相对较高，而投资者对于其120-150元/平方米/月的租金预期信心不足。另外园区写字楼供应较大也是投资客担心的一大主要因素。;——环球188写字楼面积配比及去化情况;——环球188写字楼面积配比及去化情况;成功点借鉴;19、苏州写字楼市场总结与趋势;一、写字楼之趋势;1、新区写字楼市场分布特征;2、新区写字楼市场典型个案综合素质分析;3、新区写字楼市场典型个案入住客户分析;金融业、房地产业选择中高区，主要缘于对企业形象与品质的需要； 贸易类选择中高区，缘于这类企业大多来自上海、外省市以及日韩的大企业； IT类企业主要选择中低区； 制造类企业主要选择低区或高区（上海、外省市大型企一般选择高区）； 现代服务业分布较为均匀；;金融类企业主要来自苏州本地，可以看出苏州新兴金融类企业的兴起； 贸易类、生产制造类、现代服务业企业主要来自日韩以及上海、外省市，其对于苏州的发展潜力十分的看好，纷纷入驻苏州，主要以分公司、办事处形式入驻。 从客群原办公地来看，有36%的比例来自上海，这些企业原来在上海办公或者是总部在上海，这也反映出上海对于周边区域特别是苏州的辐射能力在增强。;（2）金河国际中心;分类;分类;（3）润捷广场;;5、新区写字楼市场客户来源分析;IT类、贸易类、房地产企业主要来自苏州本地，而上海、外省市企业也占较多比例。 制造类及现代服务企业超过50%的比例来自外埠，符合目前新区产业结构特征。;6、新区写字楼市场大客户综合分析;企业名称;7、新区写字楼市场大客户行业分