厦门昌盛地产湾项目的营销策划提案.ppt

昌盛地产湾项目营销策划提案;决战颠峰;【战略运作篇】;厦门新世纪优质物业专业代理;我们期待的是与发展商的长期合作;项目成功启动不一定需要大资金;好的营销推广不需要卖现楼;成功品牌营销与做势;目 标 沟 通;我们的开发目标是什么？;别墅是什么？;我们强调：别墅项目首先应该是比生活形态和生活品味，其次才是比地 段、比环境、比户型、比价格……;将项目的营销与策划变成一种生活格调、生活形态演绎;分析区域市场 分析竞争楼盘 项目地块价值 分析客户 分析机会 定位产品;【市场分析篇】;南昌别墅市场现况研究与分析;审时——;1-2 各阶段特点;第二代 别墅 翡翠山庄; 目前，南昌别墅发展得还是十分缓慢，在售的别墅项目虽有十几个，但上档次的别墅产品仅两三个，而且大多数价格比较平实，总价在80—150万左右，且都在城郊结合部。究其原因是政策的限制，城区别墅供应减小，郊区别墅中低品质产品策略和低价格策略抢占市场，如南昌县、新建县、太平的别墅十几个项目都是这样上市的。 而象湖、青山湖、蝶子湖这些板块的别墅产品类型较混杂，别墅、高层、多层混在一起，别墅的价值未能得到很好的提升。 ;南昌市在售别墅项目分析;铭雅欧洲称;项目名称;分布区域;发展商：南昌铭雅欧洲城实业有限公司 地理位置：南昌市庐山大道601号 建筑设计：意大利著名设计大师南昌同济 占地面积：3600000平方米 总建筑面积：350000平方米 开盘时间：2005-5-21 入住时间：2006-6-30 总户数：1100套公寓 别墅320幢，一期推出105套； 容积率： 0.10 绿化率：70% 物业管理费：3.8元/平方米 物业管理公司：第一太平洋戴维斯 建筑风格：新古典建筑风格 工程进度：一期准现房;分析： 目前是南昌规模最大的高档别墅项目，配有18洞72标世界级高尔夫球场及直升机场停机坪，可惜的是对此挖掘力度不够，仍停留在泛泛的阐述上，优势并未很好的加以利用。首期推出的100余栋别墅已销售60%左右，销售进度相对缓慢，而南昌对于万元一平方米的别墅还需要一定时间的适应及开发商的引导。;——绿地·兰宫;健身房、跳操室、室内游泳池、棋牌室、乒乓球室、??子乐园等项目。羽毛球、斯诺克、网球、咖啡馆等项目亦将陆续开放，为绿地会会员服务。;投资商：南昌英豪房地产开发有限公司 地理位置：翡翠山庄位于新建县望城镇 占地面积： 185000平方米 总建筑面积： 68500平方米 总户数：共174栋别墅分三期推出，其中一期39栋，二期85栋，三期50栋别墅。一期已经全部售完； 容积率： 0.37 绿化率： 52% 建筑密度：16.3% 面积跨度： 独立：273㎡-390㎡ 主力户型： 独立：358.33㎡ 物业管理公司：南昌通达物业管理有限公司 物业管理费：1.6元/平方米 建筑风格：现代风格偏欧式 工程进度：一期准现房;开发商：江西恒茂房地产开发有限公司 地理位置：青山湖区湖滨路 占地面积： 46920平方米 总建筑面积： 72910.96平方米 建筑类别： 3栋33层高层公寓、21栋别墅 （其中4栋独立别墅、8栋双双拼别墅、9栋联排别墅组成 ） 总户数：506 容积率： 1.40 绿化率： 46.23% 物业管理费：1.6元/平方米 建筑风格：现代欧式 工程进度：公寓已建到2/3;开发商：南昌运通世纪房地产有限公司 地理位置：南昌市赣江北岸，红谷滩新区凤凰洲片区内占地面积： 361亩 总建筑面积： 260038平方米 总户数：共175栋别墅分三期推出，其中一期39栋，二期85栋，三期51栋别墅。一期已经全部售完； 容积率： 1.3 绿化率： 45.1％ 建筑密度： 24.95％， 总户数：1758户 主力户型：面积控制在110平方米－130平方米之间； 建筑风格：现代风格 工程进度：一期在做地基;A、铭雅欧洲城 B、翡翠山莊 C、绿地·兰宫 D、本项目; 本案现有的明显优势仅仅是自然景观资源，在园林景观规划和独体别墅花园面积都未确定的情况下，还无法得出一个切实的结论，如果仅仅依靠自然景观资源，项目价格走高的支撑依据不足，建议在园林景观上大做文章，优化项目品质提升项目及企业品牌形象。;较大的市场机会;未来别墅市场趋势 ; 在（国八条、国六条等）宏观政策的影响下，相信未来三到五年的时间内，国民经济的持续发展及市民财富增长，控制需求的政策效果影响会日渐式微，相反控制供给的土地政策及金融政策必然会影响别墅供给的总量。; 房地产作为南昌的经济支柱产业，政府从持续发展的战略出发，引进外地品牌开发商开发高档公寓、商业地产、酒店、写字楼及别墅已成为必然。随着外地开发商进入，产品概念