商业地产整体市场与的策划.docVIP

菏泽项目（金祥.新世界）策划案 青岛鹏翔-BBAD文化传播有限公司 青岛方天房产咨询有限公司 摘要 作为一个小型的商业项目，金祥新世界项目投入使用已经有两年的时间，这两年的时间内全部是由开发商自行招商、经营，效果很不理想，造成了经营过程的亏损，同时由于项目本身没有进行全面的调研、策划，规范化的招商、管理，形成了项目内的人气不旺，当地消费者的信心不足。 今年经过开发商的反复权衡，准备对项目进行重新规划、销售、招商，商场内部也开始了清场处理（这个工作基本已经完成）。为下一步的工作进行了相应的准备。 我们作为一个专业的房地产销售、商业咨询公司，与开发商的深入交流，了解了项目所面临的问题，并且初步掌握了项目本身的特点。同时，我们也简单的了解了一下菏泽地区的房地产开发形势，当地商业分布情况，以及项目周边的情况。 我们发现，本项目作为一个经营不佳的商场，各方面都面临者很大的压力，同时项目本身的价格优势、区位优势也是比较明显，但是菏泽地区经济发展水平比较落后，城市发展水平同样处于落后的局面，而且东方红大街作为一个传统的商业中心，面临周边新发展区域的竞争也逐步增大，项目周围的商业业态分布也是十分合理……所以我们认为项目具备重新开盘的条件。 针对与我们的分析，我们建议开发商采取分割销售、统一管理、差异化经营的策略，实现：开发商迅速回笼资金、业主投资后稳定收益、经营者降低市场风险、商场人气旺盛，将项目打造成菏泽地区最富有特色的商业项目，东方红大街上的一颗明星。 目录 市场调查分析 7 政策背景： 8 菏泽市场背景： 10 菏泽市介绍： 10 地理位置 10 经济发展 12 菏泽发展展望 18 全国房地产市场的发展 20 市场调查分析 25 调查目标： 26 调查结果统计： 27 东方红大街商圈分析 28 东方红商圈消费者分析： 28 东方红商圈的经营特点 29 项目定位策略 30 項目介紹 31 简介 31 销售、经营情况 32 SWOT分析 33 总结分析 36 相应应对策略 37 案名设计 39 定位策略 42 定位因素 42 主题定位 42 目标客户定位 44 价格定位 49 市场推广策略 55 媒体选择 56 推广策略 58 宣传主题提炼 58 卖点设计 60 广告心理策略 62 形象包装 63 现场包装 64 导入系统 64 售楼部形象 65 广告投入时间计划安排建议表 66 推广费用预算 70 推广文案设计（草案） 73 促销活动方案（草案） 73 市场营销策略 74 营销推广流程图 75 营销策略 76 营销重点分析 76 销售阶段划分 77 队伍组建 82 阶段性销售流程 85 销售渠道及方式 88 附录文件 89 返租回报分析 90 项目整改建议书 93 整改目的 93 整改内容 94 篇后寄语 96  菏泽.金祥商城 市场调查分析 青岛鹏翔-BBAD文化传播有限公司 青岛方天房产咨询有限公司 政策背景： 1、2004年，国内外对于中国经济发展过热的讨论，引起了国内市场的恐慌，国家将钢材、水泥、建筑材料、电解铝等发展过热的几个行业进行了宏观调控，随即又把房地产行业列为发展过热行业之一。本次文件要求提高过热行业的项目基本金，增加了房地产开发的门槛，同时这次调控也成了房地产行业发展的分水岭，国家开始重视房地产发展对于国民生产总值、市场经济发展以及社会安定的影响； 2、2005年国家针对与国内部分城市房价持续上升过快，城市居民承受能力超负荷的问题，提出了“关于控制房价上涨过快的通知” 将房价问题提升到了政治的层面，作为考核政府业绩的一个指标，随之，各地政府推出了适合于当地的相关政策；这给房地产行业敲响了警钟，房地产市场的发展必须逐步走向正规化，同时也对消费者起到了一定的引导作用，消费者购买房产开始理性化； 3、2005年5月份，国家七部委根据国务院的通知精神，对于限制房地产价格的快速上升提出了相应的具体措施，包括：限制房地产转让、增加二手房转让的成本、提高经济适用房销售的透明度等等；从而打击一些房地产“投机者”； 4、中国人民银行，在2005年5月份，也针对于国务院的通知出台了相应的措施，包括：取消房地产消费贷款的优惠措施、提高收付款的比例等措施；从消费者的角度，降低房地产市场的温度，提高消费者购房的风险； 5、近段时间，中国人民银行又提议取消“房地产预售制度”，提高房地产开发商的门槛，规范房地产行业的队伍，如果这个政策得到国务院的认可，则会在房地产市场引起轩然大波，最终导致房地产市场的大整合； 从以上的政策信息，我们发现现在国内的房地产市场开始逐步走向了正规化，同时对于很多开发商来说也面临了前所未有的考验，如何提高自身的市场竞争力是房地产行业的共同问题，这个问题包括了：资金实力、品牌实力、管理实力、资源实力，