成都特拉克斯写字楼的营销策划研究报告.ppt

特拉克斯写字楼营销策划研究报告;目录;第一部份 市场定位篇;市场定位初探; 随着改革开放的继续深化和成都市招商引资力度的不断加大，近年来成都市的三资、外资企业数量增长较快，年增长率达到了11.1%，预计到2010年，成都市注册三资外资企业数量将达到3500家以上。三资企业将是高档写字楼的主要需求者，仅从目前的情况看，三资企业每年增加200家左右，其中如果46%的企业进入中央商务区核心区，每家企业按200平方米的需求量计算，仅每年增长的三资企业可以消化中央商务区核心区2万-3万平方米的高档写字楼。 根据成都整体经济的发展状况，有关专家按白领增长率每年递增10%，而写字楼空置率分别按保守和乐观两种态度估计，分别为15%和8%，可以初步得出成都写字楼未来几年的需求情况。 从人口与公司数量来说，成都市与沿海的大中城市相差不大，但目前的写字楼的面积仅是其它大中城市的几分之一。从目前发展来看，有越来越多的外资都看好成都市场，越来越多的中小发展企业需要真正的甲乙级写字楼。目前写字楼的入住和租金也在增长，年涨幅度高达７％—８％，具有较大的投资升值空间。尽管竞争在加剧，但开发商还是对这个市场充满信心，开发天府中心的开发商蜀信实业有关负责人认为，对手增多并不可怕，价格也不是最终竞争的砝码，市场需要的是真正可以接受检验的产品，多功能，以人为本的产品应该是发展的大势所趋。 ;成都市写字楼未来需求情况 ;本案面临的挑战;竞争主战场：ＣＢＤ区域仍是热点 ;城南滩头阵地商务带开始呈现 ;项目SWOT分析;1、位置：（城市规划） 本案地处成都市人民南路南延线天府大道，紧临联通“成都高新科技商务广场”、“成都海关大厦”。与正待开发的城南地王和黄地块毗邻。与南行华阳地界的“世纪城”遥相呼应。成为成都向南发展的重要口岸。再加上人民南路是目前成都写字楼的群聚之地。城南商务配套已逐见雏形。 2、高性价比的价格： 本案以较低价格（甲级配套、乙级价格）入市，必将成为本案的有力竞争法宝。 3、完善的商业配套： 本案除一楼有商务中心、银行外，裙楼商业也均以写字楼配套商业为主：员工餐厅、茶楼、书吧、美容美发、健身中心、多功能厅会议室、购物中心、美食中心等。;S—优势(strengthen);W—劣势(weakness);O—机会点(opportunity);T—风险点(threaten) ;物业形态的认识;甲级写字楼标准;我们寻求的市场;写字楼客户层次分析;我们如何锁定目标客户群？;第二部份 产品定位篇;写字楼产品定位应注意的几个方面;建筑功能组织与需解决的问题;建筑功能组织与需解决的问题;案名建议;案名诠释;产品推广定位;案名组合建议;;第三部份 价格定位篇;我们的价格初步定位;1、周边同类产品租售价格调查;川信大厦 位置：人民南路、红照壁交汇处 开发商：四川信托投资公司 总建筑面积：65749㎡ 销售价格：31楼一客户转让，价格12000元/㎡ 目前租金：根据面积大小和租期长短，85—100元/㎡/月 物管费：15元/月/㎡ 停车费用：2.0排量及以下400元/月/车位、2.0以上500元/月/车位 ;冠城广场 位置：锦江顺城大街308号 开发商：成都青羊可达房屋开发有限公司?? 总建筑面积：8.36万平方米? 销售价格：均价9000元/㎡ 目前租金：根据面积大小和租期长短，85—100元/㎡/月 物管费：15元/月/㎡ 停车费用：2.0排量及以下450元/月/车位、2.0以上600元/月/车位 ;威斯顿联邦大厦 位置：武侯区领事馆路2号 开发商：四川怡和置业有限公司 总建筑面积： 54191㎡ 销售价格：均价9000元/㎡ 目前租金：100—130元/㎡/月 物管费： 17元/㎡/月 停车费用： 400、500元/个（2.0） 入住率：95%以上 ;城市之心 位置：成都市人民南路一段86号 开发商：成都汉天物业开发有限公司 总建筑面积：52000㎡ 销售价格：9480元/㎡，最高价格17800元/㎡ 目前租金：75—100元/㎡/月 物管费： 15元/平方米/月 停车费用：400、500元/个（2.0） 入住率：98%以上 ;时代广场 位置：成都市总府路2号 开发商：国嘉地产 总建筑面积：105459.1㎡ 销售价格：均价7200元/㎡ 目前租金：85—100元/㎡/月 物管费： 15元/平方米/月 停车费用： 400、500元/个（2.0） 入住率： 20%;开行国际广场 位置：成都市人民南路三段 开发商：四川央扩置业有限公司 总建筑面积：54268.15㎡ 销售价格：均价11000元/㎡ 目前租金：暂未定 物管费：暂未定 停车费用：暂未定 入住率：未交付使用 ;2、本次针对本案关于价格市场调研结果分析;租赁 20元以下 20元－50元 50元－100元