沭阳金三角商城9号碌磨营销与推广策划提案.doc

金三角商城9号楼 营销与推广策划提案 第一篇、市场背景分析 一、房地产宏观市场概况 2006年，是国内房地产市场出台政策多的一年，先有国六条，然后有国六条细则，以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等。尽管每一项政策都十分温和，但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。政府的意图十分明显：一是要遏制国内狼烟四起的房地产市场炒作，同时又保持目前的高房价；二是要调整目前房地产市场不合理的住房产品结构，同时又要保持房地产市场能够持续发展；三是缓解住房市场的社会问题，同时又要让房地产开发企业及地方政府的利益不受太大冲击。房地产市场的暴利时代即将结束，这主要表现在土地交易的市场化；经济发展迅猛，为房地产业的发展带来了一个机。200年完成房地产开发投资亿元，房地产业已成为地方财政收入的重要来源，在经济建设中占据着举足轻重的地位。当前，房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。市区住宅均价为1元/㎡，涨幅达1%。同期，城市居民收入也相应增长较快。为了高起点、高标准地实施房地产综合开发，积极组织和引导房地产开发企业连片开发，鼓励建设较大规模的住宅小区，增强小区配套功能。在开发建设住宅小区的同时，为了使居民的居住条件和居住水平实现质的飞跃，系列物业管理规章制度，全面实施了规范化、法制化管理。房地产业前景看好，发展空间巨大商品房需求量大幅度上升区城市人口达到万，随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。 附：沭阳城区主要楼盘面积均价简表 楼盘名 面积(㎡) 均价元/㎡ 楼盘名 面积(㎡) 均价元/㎡ 书香名邸 160000 1400 北海花园 260000 待定 紫藤花园 76000 1350 阳光天地 40000 待定 沭阳故事 340000 1350 东方明珠城 230000 待定 浙江商城 260000 1143 临安小区 200000 上海花园 130000 1580 东方名都 200000? 1500? 锦秀江南 50000 1500 长江家园 13500 1350 祥和花园 70000 1100 学府花苑 138000 1400 金城花园 45000 1100 巴黎新城 230000 1480 光明花苑 65000 1600 怡华苑 50000 1400 颖都家园 240000 1350 御景公寓 15000 1630 左岸华庭 32000 1500 说明：现沭阳城区新建及在建成项目的总开发面积约为260万平方米。 第二篇、项目SWOT分析 一、项目概况 本案处于沭阳的繁华商业中心区，南面人民路，西临南京路，东北靠沭阳的护城河沭河，地块成三角形，因处商业旺区，金三角名由此而来，实至名归。 本案是一幢11层的小高层住宅，南北朝向，朝北是84°弧形。一梯两户，一二层为商业，三层以上是住宅。房型是三房二厅二卫，面积为133.32 ㎡和121.56 ㎡。现已基本成现房，电梯在安装之中。 本案销售到今，只售3套，尚余33套，已成滞销楼盘。 二、滞销原因分析 1、高层住宅在沭阳刚开始发展，因利弊关系，居民在其选择上有所顾虑，目标消费群有待开发； 2、项目定位不明确，包括对产品定位、形象定位和消费群体定位，致使项目缺失市场方向； 3、推广不力，本案是以商业为主的项目，对这幢小高层缺乏应有的宣传推广，任其自然销售，导致现况； 4、出入口设置不便，本案电梯原来的出入口设置在地下室和三楼，丧失了电梯公寓上下出入的便利性； 5、物业管理没有跟进，顾客存在着很大的后顾之忧； 6、户型设计上有些许遗憾，如中间两套户型是斜的，居民认为“斜”与“邪”同，加之“狐仙传言”，普遍认为风水不佳。 三、项目SWOT分析 优势 地处城市繁华商业中心，地段价值有目共睹； 周边社会配套完善，生活、工作、学习便利； 背倚着优美静谧的沭阳河风光，共享着繁华与安静； 销售单价具有一定的市场竞争优势； 新增的宽敞电梯大堂，拓展了物业的使用功能和价值； 多层的价格，高层的享受，符合购房者的虚荣； 大堂进出、电梯上下，赋有酒店式的尊荣感； 现房销售，能够满足部分业主“即买即用”的需求。 劣势 项目一直来销售不畅，形象受损，会对今后的销售造成不少阻碍； 户型设计欠缺，给客户造成不良心理印象，加之狐仙传闻，风水不被看好； 配套设施缺少卖点，如集中供热水系统、供电保障设施、保安监控设备、空中花园等； 物业管理公司的消极不作为，严重影响销售； 缺乏细节关注，比如粉刷不平整、防盗门安装不固定甚至装反、房间