深圳市又一居商业项的目初步方案.ppt

目前阶段策划要解决的主要问题：;一、项目概况 二、项目分析 三、深圳灯饰专业市场调研 四、项目定位 五、业态规划方案建议 六、目标商家示意 七、租金收益预测 八、近期的工作事项;一. 项目概况;——项目地理位置;二. 项目分析;项目优劣势分析; 如图，泥岗西路地段为展示面一，泥岗西路为深圳市主干道之一，来往车辆繁多，整体展示面及展示效果目前最佳； 八卦路地段为展示面二，八卦路连接泥岗西路与笋岗路，展示效果较好。 展示面三为项目南面，目前暂临着停车场，虽然有较长的昭示面，但展示效果相对较弱。 展示面四为项目东面，由于被隔壁高楼的阻挡，展示效果差。 ; 交通可达性; 目前商业氛围比较：旧沙江路 ＞ 朗碧路 ＞ 新沙江路 ＞ 广深高速公路;泥岗西路地段是项目对外展示性最佳的地段，也是最汇集人流的路段； 泥岗西路地段是目前周边商业氛围最好的地段； 八卦路地段交通易达性相对较为便捷； 项目南边是停车场与工厂，但展示面较长，停车条件较好； 项目东边是工厂，目前无商业氛围。;对本项目灯饰专业市场的定位进行有针对性的调研分析及商家访谈：;1、田贝四路灯饰市场;1、田贝四路灯饰市场;1、田贝四路灯饰市场;2、南山灯饰市场;乐安居灯饰部分; 新福市场位于宝安区宝城创业二路，其中1—5栋的二楼为灯饰批发部分，约5000平方米；主力店为好又美灯饰连锁批发广场，3栋楼约3000平方，进驻的基本为中山、佛山等地的灯具厂家；其他店铺为60—300平方不等，二楼租金（水电、管理全包）为15—20元/平米不等，一层内铺为30—40元/平米，临街约50—60元/平米。;4、八卦岭笋岗片区灯饰市场;百安居; 另外在八卦三路有灯饰街铺三家，（富士照明、新雅丽国际照明、紫晶工程照明）租金在60-100元/平米之间，管理费5元/平米左右，面积共计约300平米。;5、福田灯饰市场;商家访谈;曼佳美;明君灯饰;（田贝四路商家）;富士照明;好世界灯饰;总结分析：;抢占市场空白，挖掘市场潜力；现在阶段深圳并无真正的具有一定规模品牌化的灯饰专业市场，灯饰是深圳所有的家庭与公司的必需品，有较大的市场容量。;又一居灯饰城;五. 业态规划方案建议;借鉴好百年的强势品牌经营：;六. 目标商家示意; 因为国安居是距离本项目最近的家居专业市场，所以国安居的租金水平对本项目具有一定的参照意义，本项目租金大体参照国安居，结合本项目实际情况租金初步建议如下：;七. 租金收益预测;第一年;备注：租金一层 为200元/平米,二层为120元/平米,三层为80元/平米； 第一年前半年免租，后半年以50%计即一层100元/平米，二层60元/平米，三层40元/平米； 第二年前半年以60%计即一层120元/平米，二层72元/平米，三层48元/平米，后半年以80%计即一层160元/平米，二层96元/平米，三层64元/平米； 第三年均以100%计即一层 为200元/平米,二层为120元/平米,三层为80元/平米； 整栋三年平均月租金为88.9元/平米/月，第一年平均租金为34.2元/平米，第二年平均租金为95.7元/平米，第三年为136.7元/平米； 一层三年租金和为1357.2万元，平均租金为130元/平米； 二层三年租金和为702万元，平均租金为78元/平米；