河南新密商业地产项的目定位报告.doc

目 录 一、项目定位 ３ （一）、品牌形象定位 ３ （二）、业态定位 ４ （三）、商圈定位 ６ （四）、价格定位 ８ （五）、规划设计理念定位 18 （六）、规划布局定位 21 （七）、建筑设计定位 27 （八）、交通系统定位 33 二、目标客户群定位 36 （一）、消费者 36 （二）、经营者 38 （三）、投资者 38 三、营销推广定位 39 （一）、名称定位 39 （二）、营销策略定位 41 （三）、营销主题定位 42 （四）、产品差异化定位 43 （五）、宣传推广定位 45 四、经营管理定位 47 （一）、经营管理策略 47 （二）、经营管理目标设计 47 （三）、经营管理限制条件 48 （四）、经营管理效果测评 48 一、项目定位 （一）、品牌形象定位 集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型SHOPPING MALL 一个好的产品必须有其鲜明的定位，才容易被市场认可和接受。 本项目将汇聚市场上最流行的时尚品牌，包括服饰、饮食、娱乐、休闲等。在业态布局方面也将脱离传统的业态布局，采用目前国内最流行的业态组合模式，根据时尚、潮流的元素进行不规则性分布，即以主力店、品牌旗舰店等的规则分布带动其它同档次不同类型业态的不规则分布，使消费者在这里充分体验到“逛的乐趣”和“发现的乐趣”，突破纯购物商场的概念，增加娱乐休闲和餐饮业态的分布比例，真正把本项目打造成新密的商业航母、时尚购物公园，使之成为人们休闲、娱乐、购物的首选。 打造新密市全新的商业模式 提升新密市整体商业的经营水平、改善当地购物环境 满足新密及周边县、乡、镇多层次居民的消费需求 形成一种可以复制的商业模式，进行可持续经营与 （二）、业态定位 1、业态比例定位 购物（40%）、休闲娱乐（25%）、餐饮（25%）、配套及其他（10%） 2、业态细化定位 购物中心业态细化表 业态 内容 比例 购物 主力店：综合超市 次主力店及一般品牌散户：品牌服饰、家电专卖、儿童用品、音影图书、家居家饰、建材装潢、通讯器材等 40% 休闲娱乐 洗浴中心、KTV、多影厅电影院、健身中心、攀岩、美容美发、演艺吧、游戏中心、桌球室、棋牌室等 25% 餐饮 特色餐饮：美食广场、风味餐厅、酒吧、茶艺馆、咖啡吧、西餐厅、快餐厅等 高档餐饮：酒楼、茶楼等 25% 配套及其他 咨询处、医疗点、银行、邮政、证券、汽车展厅等 10% （三）、商圈定位 一般来说，一个Mall的有效商圈达200～300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用13个乡镇新郑禹州登封荥阳郑州巩义 目前新密商业仍集中在西大街片区，大部分商场经营面积在1500～3000㎡，业态较合理、功能分区较混乱、购物环境较差，经营档次较低，均为租赁，市场需要一个集中式、有品味、高档次的消费场所。 3、价格评估方法 市场常用的价格评估方法有： （1）、市场比较法：与已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的方法； （2）、成本法：求取购建估价对象的成本价格，以此估算出客观合理价格或价值的方法； （3）、收益法：求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率，将其折算到估价时点后累加，以此估算出客观合理价格或价值的方法。 根据本项目的特点及本身的实际情况，可考虑市场比较法或成本法，但考虑到成本法的一些不明确因素，因此最终选取市场比较法作为本次价格评估的基本方法。 4、价格测算过程 （1）、选择可比实例： 经过对新密商业市场的调查，根据用途相同、地段相似、规模接近的原则，确定以下四个可比实例，详细资料见下表： 项目名称 租/售 租金 （元/㎡.月） 付款方式 配套 布 局 管理水平 经营面积 （㎡） 业态分布 商场概述 屏峰商场 租赁 1F：70 2F：50 一年一交，管理费20元/㎡ 仅走梯 功能分区不明确 较差 2500 1F：百货、德克士2F：服装、床上用品3F：针织品 业态较丰富，人流量大，出租情况良好，卫生条件差 亚太商场 租赁 1F：80 一年一交 仅走梯 功能分区不明确 较差 1800 服装、鞋、饰品 业态分布凌乱，人流较大，卫生状况不理想 香港大厦 租赁 1F：96 一年一交，含管理费、税费 有走梯、电梯 功能分区不明确 较差 1500 1F：百货 2F:鞋、品牌服装 目前1、2F正在招商，其中银基商贸城即将进驻3、4F；商场装修档次相对较高，有适当的共享空间 上海商场 租赁 1F：87 一年一交 有走梯、电梯 功能分区不明确 较差 3000 1F：百货 2F：服装 业态分布相对合理，卫生状况不理想 浪淘沙旁服饰店 租赁 21 半年一交 / / / 120 服装 / 综上分析： 经营规模：1500～