深圳市横岗城市中心的花园商业策略案.pptVIP

城市中心花园商业策略案 神美广告;A区;扬长避短，借势华润 定向招商，树立投资信心 ;本案分为三大部分加以阐述 一、产品功能定位 二、招商及销售策略建议 三、广告推广方案;方案前提说明：;独特合宜的市场定位 + 集合知名商家 + 精到的市场及投资分析;三大原则： 1、明晰定位，一个树立投资者信心的商业形态 2、商业形态必须成为促进住宅销售的卖点 3、招商是前提，销售是结果；招商先行，销售紧跟;天时 · 地利 · 人和 三大商业运作的基本要素，我们有吗？;天时 地利 人和;第一部分：产品定位 紧密结合产品特点，准确而创新的定位是销售良好的保证;我们的优势在哪里?;正视自己的弱点;扬长避短,是商战成功的不二法则！;第一定位：产品功能定位 以提供高档休闲类服务为主的商业区 归属泛体验经济中第一形式：提供休闲娱乐 顾客们通常认为这样的服务比商品更加有价值，服务人员帮助他们 从事他们想做却又不愿意亲自去做的事情，而商品只是提供了媒介。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;定位理由（一）：做不了大商业 1、项目规模较小，形成不了大商业的辐射力 2、项目地理非闹市要道，无大商业的先天气度 3、近有华润、龙洲百货等较大商业形态，我们构不成优势;定位理由（二）：做不了小商业 1、不符合多种混合经营的地理要求（除非批发，但可能性不大，可另行讨论） 2、柜台式零铺虽然适合本项目商业面积的分割，但这种方式目前在中港城等已被证明投资者是失败的，已引起投资者警觉,同时设计上立柱太多、采光通风等问题也是小商业的症结 3、周边新亚洲广场、锦冠华城及红棉路一线商铺皆为小商业零售形式，避免同质化竞争;定位理由（三）：产品经营没有出路 1、普通类产品经营与华润、龙洲百货等市民商业形态冲突，可以选择的产品经营种类较少 2、高档产品经营的困难：有钱人的活动半径较大，高档产品通常不会在横岗镇购买 3、特色商品经营：有可能，但风险太大 4、基于对华润入驻一年内经营状况及配合程度的担忧：是否会带动足够的人流量来购买商品？;定位理由（四）：高档休闲类服务经营有优势 1、休闲类服务经营对地理要求的第一条：不严格要求处于闹市，“近闹市”，“静环境”是服务经营的黄金地理，这完全符合本项目的地理特征 2、休闲类服务经营对地理要求的第二条：位置对消费者具有向心力，本项目所处的中心区位置具有强大的吸引力，就像“香港中环”、“深圳中信城市广场”、“上海南京路”，对于消费者具有天然心理上的吸引力;3、与周边商业形态避开竞争，互为补充，共同组成环广场特色经营商圈 4、项目所处的横岗中心区，周边是行政中心及大量高尚住宅，高档休闲类服务经营的客户资源丰沛 5、B区内铺一层的设计缺陷（通风采光不佳）因为是较大面积单个商业形态，可以得到弥补;6、本案5000平米的规模刚好能构筑一个大型休闲区的规模，配套更全，档次更高，服务更专业，毋须担心来自周边的小规模服务经营门店的竞争 7、横岗目前缺乏同类型的大型商业形态，我们有差异化竞争优势，有唯一性，能够站在一个竞争的高度 8、做高档服务业能够支撑起我们的销售价格走高;;是做商业零售,还是高档服务经营,我们的建筑已经预示出答案.;补充说明: 1、产品定位是以整体为研究对象,其中具体情况还应具体分析 2、C区街铺可以适当有特色商业零售形式做补充,服务本社区及周边生活区,这一点须在招商工作中加以引导;C区商业街示范;第二定位：商业区消费人群定位 横岗本地高收入阶层(富人);定位理由： 1、中心区位置，对富人等阶层具有天然的向心力 2、中心区高尚住宅林立，靠近政府机关，附近是工业区，高收入阶层人数庞大;3、富人阶层的休闲类消费注重隐私，通常不屑与普通人群一起消费，他们有自己的生活圈和固定消费的场所，但目前横岗缺乏这样一个高尚大型休闲场所 4、只有高尚大型休闲场所才匹配城市中心花园住宅的气质，才能促进横岗高收入阶层对住宅的认可;第二定位：主题风格定位;定位理由： 1、横岗主流人群崇尚香港消费方式 2、横岗有相当多香港背景企业及香港侨属 3、与周边同类商业形式形成明显的风格区别 4、整体包装为港式风情，容易推广