福华商业中心营销企的划市场分析篇.docVIP

福华商业中心营销企划方案 市场分析篇 前言 泉州的商场难卖似是而非已成为开发商与代理公司一个不成文的认识，而泉州商业商圈过度分散，商业缺少领头雁，一直以来处于相对无序的低层次竞争也已在报章反复检讨而被泉州业界不情愿的承认。 泉州人在许多的商业风波中已日渐谨慎，好邻居、太阳城、好中意相继突发性的倒闭使供货商对大型商业的经营信任度大打折扣；汇金广场在前期大肆炒作之后因为工程、资金、合同等等问题几乎无疾而终，百货业超级巨鳄百盛的进驻也成了水漂。 泉州人一“铺”“富三代”的信条已经受到质疑，但购买商场的保障却迟迟没有建立起来，不是一个概念就可以让商场销售畅通无阻，也并不是一个知名企业进驻就让客户充满信心。泉州店面投资者就在希望、害怕、与贪念的多重折磨中去进行着不得不做的购买。 但不论怎么说，以我们对市场的调研可以看出，泉州人商业投资仍热情不减，商业投资们仍有较大潜量，而许多时候商业物业难销的实质问题在于物业开发，定位与销售传播等各方面的不到位。仅靠业主欲罢不休的投资热情与不得不投资的无奈，和千篇一律的打上 “旺铺”的旗号，商场是难以达到满意的销售的。 所以在本方案中，我们并没有全盘依赖大洋百货进驻的利好，而更多地从泉州商业业态、分布与竞争性的分析中，整合出福华商业中心成功必具的资源，而在项目的操作中，我们希望能与福华集团与大洋百货通力合作，实现商场成功销售，并在实际经营上真正撬动泉州商业格局。 让我们此次的合作成为泉州商业发展与销售史上一个值得称道的里程碑。 宏观环境分析与泉州概括 经济分析 1）2001年中国宏观经济形势依然向好，仍保持较快的增长速度； 2）经济结构性矛盾和经济体制深层次问题依旧是国民经济和社会发展中存在的问题。 3）2000年，泉州市完成国民生产总值1073.25亿元，人均国内生产总值1.59万元，城镇居民可支配收入8320元，增长4.2%，农民人均收入4440元，实际增长3.7%。 4）2001年，泉州国民生产总值1155.47亿元，同比增长10.9%，全市人均实现国内生产总值1.63万元，全市城镇居民人均可支配收入8820元，比上年实现增长6.5%，其中，市区居民人均可支配收入突破万元大关，达11026元，实际增长15.9%，农民人均纯收入4643元，实际增长5.1% 5）2001市城镇居民恩格尔系数为42.4%，农村居民恩格尔系数为42.8%，分别比上年下降1.1%和4.1% 人口环境 1）泉州市辖4区7县市，总面积11015平方公里，人口总量657万人，共设15个街道办事处，142个乡镇，外来人口100多万人； 2）泉州是我国著名侨乡，拥有数百万的海外侨胞，每年均有大批的华侨回乡，对泉州的消费具有较大的促进作用。 泉州商业格局及发展趋势 泉州的商业从物业类型上大致可分为：集合市场、百货商场、超市和店面等。目前泉州在营百货商场主要有：百汇、华联、浪潮、奇龙、远太及新近开业的新华都百货等6家中大型零售商。超市主要有：奇龙、富华、好运来、永相逢、菜篮子等等，泉州超市业从92年开始发展至今，已达200多家；沿街便民店、专卖店已发展至600多家，超市连锁店年销售额达38亿元，约占全市零售总额的10%。 泉州商业市场有其自身的特殊化，其消费群体、商业布局、消费特征，城市人文等因素，在许多方面与众不同。泉州是一个中小城市，小商品经济发达，居民消费能力较强，市场活跃，商业消费颇具“本土化”。 一、泉州商业现状分析 1、泉州的商业分布状况 泉州商业主要分布在以下街区： 西街：以中低档服饰为主，附带一小部分中低档餐饮及其它类型商店； 中山路：中山北路以医药、银行、餐饮及水果为主；中路以中高档服饰为主；南路以中低档服饰为主，少量高档品牌服饰； 打锡街：泉州中高档品牌服饰专卖一条街； 南俊巷：以花店为主，带有部分服饰专卖及其它业态； 涂门街：集品牌服饰专卖、电器专营店、休闲餐饮店及旅游特色为一体的“三优示范街”； 津淮街：以手机通讯专营店、床上用品专卖、建材店为主； 九一路：以经营电脑、耗材为主，有少量餐饮、电器专营店； 田安路：以建材商店为主，部分为超市和中高档餐饮及其它业态； 湖心街：以建材商店为主，餐饮及其它类型商店为辅。 2、店面经营现状 经营空置率高达40%，且空置物业大多属新近几年的沿街店面，较为典型的就是新门街和北门街一带的店面，此外还有田安南路、刺桐路及湖心街后段一带店面。 3、泉州零售业经营体制的弊端 泉州华联百货、钟楼百货的兴衰直至2002年太阳城购物广场关闭的几大案例，充分暴露了零售企业存在着不少的问题，体现如下： 1）管理体制不够健全，原有国营零售企业退出历史舞台 由于卖方市场转向买方市场，曾经盛极一时的国有龙头企业华联百货和钟楼百货等几家国营企业，因管理体制观念陈旧老化，在今天已经不能适应市场经济的发