襄樊火车站项目九隆的商场全案策划报告1.docVIP

湖北·襄樊 九隆广场策划报告之一 目标市场研判及竞争市场研判分析报告 呈：襄樊嘉恒房地产开发有限公司 由：上海弛张·知天行地产机构 河南知天行房地产营销策划有限公司 二零零五年九月 目 录 第一章 产品研判 第一节 目标市场研判 第二节 竞争市场研判 第三节 个案市场调查 第四节 个案分析 第五节 本章总结 【提示】 市场调研时间：20天 市场调研人员：襄樊九隆广场项目组10名成员 市场调研方式： a、上门拜访调研 b、电话调研 c、政府部门登记数据调研 d、我司在操作项目对客户的了解 市场调研区域： 1、前进路--中原路--春园路--新华路--丹江路--长征路—大庆路—三元路，火车站商圈范围以内的所有目标个案；解放路商圈；以及扩大商圈。 2、竞争项目商业地产楼盘：帝王广场、拉美步行街、淑女天地 等。 市场调研针对的类型： 沿街门面；商业类投资地产；商业街；商场；专业市场。 第一章 产品研判 第一节 目标市场研判 由于襄樊市由一条汉江隔开而成为樊城、襄城、渔梁洲三个版块，襄樊房地产市场的区域性特征十分明显。从来看，。—解放路段）沿街状况： 人流：此路段是进出渔梁洲的主干道，虽路面刚刚修整完毕，由于管理不利，占道经营现象严重，交通经常阻塞。人流量较为固定，多为本地常住人口。 商业形态：基本无主打商业，经营业态偏重居民生活消费方向。多为生活配套设施商业形式。 经营状况：整体消费水平处于中下等，经营状况也较其它商业旺圈差了很多。 目前整体租金价格：租金价格不是很理想，最低的租金出现每平方米10元左右。 小结：丹江路基本无核心商业，华洋堂百货附近零星铺面租金较高。租金价格受单行线及脏乱差限制。 5、①长虹路中原路高新区商业区块状况： 人流：人流量很小。 商业形态：商业形态较为分散，主要以长虹市场、白马广场等业态为主。 经营状况：所谓宽街无旺铺，真正能体现这一商业区块的特点。除长虹市场外，其他市场还处在放水养鱼的蓄势阶段。街铺零星分布，未形成整体合力，不具备商业形态。目前租金价格：目前租金价格在每平米30元-70元 左右。 ②长虹路汉江二桥版块状况 人流：车流量较大，人流量较小。 商业形态：商铺存量具备规模，空置压力显现。主要以长虹装饰材料大市场、临江花园沿街底商、闽发?汉江国际沿街底商、闽发?世纪新城沿街底商等为主。 经营状况：该商业区块整体合力未形成，商业形态未形成。除长虹装饰材料大市场已成熟外，临江花园沿街底商整体运做的思路也按照装饰建材出牌，闽发的二期项目的底商是与住宅项目为一体的，住宅的体量较大，开发商简单认为高尚社区就应有高档商铺，一味追求项目最初的设计定位，其商业铺面如不考虑市场发展的趋势，不在生活配套上作招商动作，不及时调整思路，后续空置压力将继续加大。 小结：随着城市化进程的加快，道路建设、市政配套的不断完善，政府的支持将会吸引本地及外地开发企业资金投入将催生大批大规模的　　房地产发展到现在，仅靠一两个卖点或者华而不实的概念包装，是经不起市场和时间考验的，更不能靠简单的克隆和模仿。这就需要开发商在企业的发展上有一个科学准确的战略，而且在项目运作上更需要一个好的开发策略。作为商业地产开发应该说同其他产品一样，不外乎“领跑者策略”、“挑战者策略”、“追随者策略”和“补缺者策略”，至于应该如何选择合适的策略，取决于市场和开发商自身的实力、拥有的资源以及整合这些资源的能力和手段。不管采取何种策略，只要运用得当，符合企业和市场的实际，就会取得成功。营销策划强调的就是大势把握、战略至上、策略制胜、策略高于一切。 5、多种广告宣传：　依赖于广告，电视广告过于简单、呆板、生硬广告卖点模糊、重点不突出水平品位的提升。　从经济学角度来讲，影响消费者对商品消费的大要素为购买欲望、支付能力。而作为影响房地产需求市场的基本因素无非是的价格及购买群体的可支配收入。我们通过对市场目前在销楼盘的调查研究结合市场的人群特点、需求特点、产品特点的分析，从而需求市场进行细致的研究。基础设施的建设，尤其是交通道路设施的建设，会全面动周边房地产业的发展其一：政府宏观调控力度进一步加大。随着房地产开发的计划审批制度的执行，政府宏观调控直接引导着房地产市场的发展方向。 其：供应结构调整步伐加快房地产供求关系调整趋向合理。现代信息集成技术、计算机网络技术的迅猛突起，也将使房地产行业由单一的建筑形式逐渐向多功能、多用途的信息化方向发展。??? 其：开发企业融资渠道多样化。随着政府对房地产市场管理力度的加