西横堤项目市场调研的报告分析及产品建议.doc

西横堤项目市场调研报告分析 及产品建议 顺驰置业市场研究发展部 2002年11月28日 本次调研与以往调研形式不同，更加注重针对性。直接针对三个层面的客户群体进行调研，他们分别是去奥园意向购房客户群、重点单位已成交客户和未成交客户群、周边中小项目近期成交客户群。从而得出指导前期产品定位的基本思路，结合项目本身展开前期工作。由于时间有限和调研区域仅限于红桥、北辰区域范围内，导致结果可能存在一定的偏差。随着今后调研范围的不断扩大，再加以修正。 本次报告共分为五个部分 周边项目近期成交客户调研 奥园现场跟踪及拦截客户调研 奥园已成交客户集中单位调研 西横堤地块产品方面分析 西横堤项目启动阶段初步宣传计划 周边项目近期成交客户调研 为了准确的反映西横堤地块所在区域在售项目的综合品质情况与销售情况以及奥园开盘对区域市场的影响，我们选取了三个样本项目进行比较研究，这三个项目分别是红桥新苑、瑜峰园、嘉汇园、万科花园新城。 1.供给情况分析 1.1项目综合品质评价 我们经过分析论证确定了影响项目综合品质的5个相互独立的要素，用层次分析法确定各要素权重，运用德尔菲法对各项目5项要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。各要素权重及各项目最终综合指标如下： 各评价要素权重值 项目综合品质评定 物业名称 外部因素 楼型和户型 规划设计 硬件设施 服务 综合指标 瑜峰园 3 3.5 2 4 3 61 红桥新苑 4 3.5 2 2.5 4 63 奥园 2.5 4 4.5 3.5 4 73 嘉汇园 2.5 4 2 2.5 3 56 花园新城 2.5 4 4.5 4.5 4.5 77.2 从上表可以看出，除花园新城外，其他三个项目与奥园相比在综合品质上存在一定的差距。随着西横堤居住区的规划与地铁一号线的建设，此地区将是天津较有发展的地区之一，其住宅的综合品质会有很大的提高。 项目供给情况 项目概况 物业名称 开发商 楼体类型 工程形象 建筑面积 （万平米） 瑜峰园 天津嘉美房地产有限公司 多层 准现房 9 红桥新苑 天津国通实业发展有限公司 多层 期房 3 奥园 天津奥林匹克花园置业投资公司 低层 期房 13.8（一期） 嘉汇园 天津荣嘉置业发展有限公司 低层 期房 6（一期） 花园新城 天津万科房地产有限公司 联列式中高档住宅、独立式中高档住宅及多层 期房 64 项目销售概况 物业名称 开盘时间 均价 （元/平米） 销售率 瑜峰园 02/3/16 2480 35% 红桥新苑 01/9/22 2350 88% 奥园 02/10/2 3600 50%（一期） 嘉汇园 02/7/27 1750 75%（一期） 花园新城-风铃苑 02/10/1 3500 50% 在五个项目中只有奥园为客户提供了成品房交房，除去装修费用以外，奥园的销售均价应在2700元/平米左右，比其他三个项目要高出400-900元/平米。 项目户型分析 物业名称 跃层面积（㎡） 四居面积（㎡） 三居面积（㎡） 二居面积（㎡） 一居面积（㎡） 瑜峰园 163.58 111.33-161.98 86.99-114.85 68.53 红桥新苑 130.62-246.97 103.37-140.26 88.09-93.17 36.47-75.28 奥园 170.83-171.98 96.3-159.1 77.61-101.95 47.91-50.26 嘉汇园 108.03-138.74 88.4-102.38 64.55-73.92 花园新城-风铃苑 169.42，189.71 143.9，161.49 注：以上为建筑面积 通过上表我们可以看到，奥园的户型设计面积分布上应该是比较合理的，与其他项目相比有更多的小户型供客户选择。 需求情况分析 需求情况分析主要将从红桥新苑、瑜峰园、嘉汇园成交客户资料分析中查看购房客户特征、区域分布以及重点客户对奥园的关注率与看法。 红桥新苑 成交情况 月份 成交套数（套） 6 7 7 12 8 18 9 4 10 10 11 7 各月成交量变化 由上表可以看出，奥园开盘之后，红桥新苑除九月份销售较差以外，仍然保持着平稳的销售趋势，可见，由于红桥新苑项目与奥园地理位置的差异和产品形式的差异性，奥园对于该项目影响不大。 成交客户分析 我们采用抽样方法从新苑的成交客户中抽取了12个样本量，以电话访问的形式对他们进行了调研，主要对购房时关心的因素、认知途径、对奥园的看法、对精装修交房的看法等方面进行了询问。 客户居住区域 其中有10位客户居住在红桥区，1位客户居住在北辰区，1位客户居住在河北区，红桥区比例最大，达84%。 客户职业分布 客户购房最关心因素 从上