许昌某商业街推广方的案.docVIP

商业街推广方案 一、商业街S.W.O.T分析 优势（S） ◇现房销售 ◇单层底商铺 ◇周边居民消费潜力 ◇区域市场环境下催生的商业体 劣势（W） ◇尚未形成商业氛围 ◇商业覆盖能力受到一定限制 ◇周边商业环境差 ◇偏离市中心商业圈 机会（O） ◇一期业主已入住，二期交房在即 ◇风情商业街的景观体验 ◇社区品牌的影响力 ◇本区域的未来市场发展方向 竞争（T） ◇市场商业产品类型竞争 ◇营销模式竞争 ◇各区域发展环境竞争 二、项目定位 1、总体定位 我们通过对市现有的社区类商铺和周边的商业环境的反复调查与分析得出如下结论： 表一：市社区类商铺特征 类型 项目 消费人群特征 商业经营业态组合 服务范围 存在问题 建业帕拉帝奥 本社区居住人群 文峰城市花园 属文峰广场商圈 麦当劳、极品网吧、小天鹅艺术中心、鄂尔多斯、金利来、adidas、PLAYBOY、胖东来名鞋运动服饰店、花店 饮品店、娱乐店、便利店、中餐厅、服装店、百货店 将社区商业与城市商业定位混淆，开发体量是见路建铺的现象，最终导致大量商业成为规划中的牺牲者，二层商铺的不实用，主力生活百货店未规划。过于扩大社区商铺的经营范围 许继花园 许继厂区 网吧、移动通信、许继花园餐厅、爵士咖啡厅、魏都区国库支付中心、魏都区会计集中结算中心、国家电网公司 以行政办公、休闲、服务类为主 商业体量的小，单体面积大服务人群窄小，周边商业氛围差，难以形成消费习惯，另由于大部分有行政单位占据，商气严重受阻 新天地商务广场 书香美林 许强花园 表二：以本案为中心周边商业环境 类型 项目 商业业态 消费人群特征 服务范围 存在问题 五一路与华佗路十字路口 饭店、面包店、肉食店、鲜果行、租书店、寿衣店、骨灰盒、烟酒礼品店 专医院看病人、烟厂家属院 礼品、烟酒、小吃、医院用品 商业户数较少，可选性少，物品类型单一、经营环境差、服务态度较低 毓秀路七一路口至新兴路与毓秀路口 要以饮食为主，服装店、精品店、土产生活用具、学生用品店、美容店、理发店、烟酒副食店、菜市场、超市、电器店、网吧等 人事局、财政局、审计局、消防支队、县国税局、医院等家属院 以周边学校和居民家属院的日常生活用品为主 多为公家房产权，不归个人所有所以房租金水平浮动不大。2多为长期租用户，很多是长年在此居住都为老居民较为熟悉。房子的建筑及环境较差整体业态档次较低。 八一路（劳动路至五一路之间） 五金店、诊所、网吧、便民超市、小饭店 技校、农村信用社、工行、服装厂、洞上村 多为周围居民所服务的生活店类 经营产品档次较差，没有人气，周边居民消费水平偏低。八一路西头门面房个体户房，租金及经营环境难以提升上去很多门面房处于空置状态。 通过上表我们可以看到： （1）、现有的同层次的项目中多数只为卖房而建房，对于商业的前期开发，后期物业管理和经营均是简化流程 （2）、商气不足的也要拨高价进行包租 （3）、本案项目周边商业与本案没有可比性 （4）、项目0.5公里内聚集着数十个家属区对较高点层次、产品可选性较多的商业急需 （5）、本项目周边商业现基本上属空白，不能满足人们的消费，空白是商业空白，是商业不能与消费成均衡，潜在市场空间巨大。 通过对现已开发和销售的商业项目中，本案的推广因借鉴其优势和改进不足之处。并理解认识到商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于共赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。即： 四位一体，在于共赢 开发利益 投资利益 经营利益 消费利益 开发产品/经营模式 通过对其它项目商业推广理解和已程现的调查分析得出对商业推广在本市需要整合的一些资源，通过对此的把握能更好的展示出产品影响力和加速销售，并使其商业氛围快速形成。商业项目有3种可利用的资源： 视觉资源、环境资源、人流资源 充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将提高商业物业的价值。 视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。 环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。 人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，如何吸引更多人流到此消费,在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有消费者的需求，视觉资源和环境资源是人流资源的载体。 2、形象定位 案名：新天商业步行街 因商业街本身属于项目的社区生活配