长沙的.pptVIP

—— 服务创造价值 ——;;;序;规划篇;写在前面;我们的愿景超越星城地产的传统营销模式 ;07年长沙房地产发展回顾 08年市场发展趋势预测。。。。。。;; 项目 板块;2007年度全市商品房、住宅销售情况;2007年长沙市各季度商品房、住宅批准预售情况;国家一系列宏观调控政策的效果开始显现，导致全国范围内观望气息的加强和蔓延，部分城市房价开始下滑。;2007年长沙市各月纯商品房、住宅供销比例趋势;2007年长沙市各区商品房供销对比;08年长沙房价走势;人均可支配收入相对较高;城市开发成本居高不下;大长沙战略，城市发展空间增大;2.抑制房价上涨的因素;国六条的影响将在08年逐步显现，90平米左右的产品称为市场绝对主流，大多数发展商难以跳出这样的圈子。 07年以前市场产品多元化情况下的产异化产品策略将很难在08年继续实现，同质竞争非常严重。 如何规避一点，拉升项目价值平台，创造自身USP，将是一个崭新的课题。;购房者日趋冷静，理智;３.宏观经济政策;从年初开始的地产疯狂的盛宴，众多饕餮者摩拳擦掌，跃跃欲试。到年尾的寒意袭人对明年市场充满迷茫的观望。 冷静的观察，我们会从中发现，国家针对整个国民经济的调控的意图并不是要一棒子全都“打死”。而是想要国民经济稳步健康发展，因此对房地产的调控也是突出一个“稳”字。 长沙楼市经过今年的发展只能说正在快速回归与自身经济地位相称的一般发展轨道，受制于自身的城市规模，这一轮的疯狂涨价已有点后劲乏力。 08年，是一个契机也将充满许多不确定因素，但正如我们所认识到的，诸多有心人也认识到了这一点，因此说08年是长沙楼市将会取决于环境政策对其的影响。;;根据整个宏观市场我们提出本项目的－营销背景分析;营销背景分析供需关系认识;营销背景分析供需关系认识项目;营销背景分析竞争格局认识; 2008 大盘开发模式之争 观点三：在日益严酷的房地产整体市场中，面对着日渐成熟的购房者和外来开发商不断推出更为新颖和成熟的产品，那些不具备自身创新开发模式楼盘将会在同质化严重的市场中艰难度日。;二问：在大盘围城，整个市场供需关系改变，区域内项目扎堆，竞争异常激烈的背景下，怎样规划市场所需要的产品？;;;;地 块 概 况;;地块所在区域特性;项目地块交通状况;区位解析 本案位于远大路，星沙的东南新城板块，长沙融城步伐的加快，以及星沙将成为长沙第六区的众多利好消息的推动下，该区域地段价值凸显，具有非常明显的升值潜力。;交通解析 本案南向临城市主干道远大路，三四期用地之间被将来的城市主干道星沙大道横穿而过。而区位内交通网络较为发达，几条城市主干道交错连接，但其中有两条过境高速路。这一点也说明了本项目的地域位置处在城郊结合部。;环境解析 本案因外部景观资源比较贫乏，无较明显的景观优势。其项目周边的景观主要是以零散的自然绿地及水潭构成。难以形成有体系，成规模的景观资源。;配套解析 本案周边配套设施尚不健全，其生活配套设施极度缺乏，星沙大道的拉通可以缓解部分需求压力，但整体需求仍得不到解决。此一点是制约本项目乃至整个区域发展的一个关键点。;经济指标;小结;此定位最大好处在于;;;打造本案的蓝海……;;;我在哪？ 项目区位价值定位;;星沙东南新城板块;;;本案;东南新城板块 ;各项目主力户型、销售进度、销售均价、入市时间比较：;项目名称;星沙东南新城板块预判与前瞻;板块市场;尽管东南新城板块的发展前景看好 但是长久以来，这里一直是一个被忽视的角落 是长沙风风火火的地产革命中觉悟稍晚的区域 先期入市的中低端项目以价格打开了僵局 可是对于长沙普通置业者而言 他们记住了这里的价格却没有记住这个地方 同时，依靠星沙现有的居民很难消化本案的体量;;;一路上我们经历了从期待到失望的心路历程 这样的心理落差 让我们深切的感到“科技园区域” 这样一个与市中心8公里的区位 内部对项目的支撑还反不如星沙东南新城板块;;红色区域——为长沙批发零售市场较集中区域；此区域临近长沙火车站，以火车站为龙头从而拉动周边区域迅速成为批发零售贸易集散地。 绿色区域——新城区的兴起带动众多开发商蜂拥而入，从而形成一片新兴中高档住宅区，而大多项目都多多少少带有体量不等的商业散铺。 蓝色区域——为两个区域商业中心，一个是以麦德龙为主的四方坪社区商业圈。另一个则是以通程商业广场和易初莲花超市为主的次级商业中心。;南湖商圈：大型批发、零售、仓储商圈，以五金、石材、建筑产品、家具装饰等为主要经营载体。;项目周边商业发展趋势 ? 大规模、品牌商业将逐渐将杂牌及小型卖场吞并。 ? 由于本板块正在经历高速化发展的过程，商业化进程速度将逐步启动。 ? 随着商业的发展，因其发展而聚集起来的商业需求将逐渐增加。 ? 随着路网改造，其辐射面将