阳江城市背景分析房的地产角度.pptVIP

城市背景分析;外部缺乏珠三角城市经济辐射影响，城市自身缺乏大型核心产业带动，经济呈现渐进式增长;工业化程度偏低、第三产业相对滞后、五金刀剪为主体的产业格局，缺乏中心城市的吸引力;外来人口较少，外生消费需求不足，本地消费为主，可支配收入不断增长，仍为价格敏感型;城市主力消费者两极分化明显，缺乏中产阶级消费群体;城市发展定位：充分利用城市规划优势，拔升发展定位起点，主攻工业产业;政府主导产业多元化，能源工业+传统刀剪制造+旅游产业+港口物流，未来发展主要动力;政府积极规划产业园区，产业转移尚待时日，财政支持有限、服务配套设施正在完善;产业园区不断成熟，未来具备规模性承接珠三角产业转移将是城市未来发展动力;复合产业规划和承接产业转移利好是城市中长期发展的主要动力，需要寻找短期发力点;对外来置业吸引不足;城市背景分析;城市发展方向由板块被动拉伸四面开花，缺乏方向性和目的性转向重点发展城西、城南;阳东县政府顺应市政府主导的城市发展方向，对阳东滨海新城规划与城南新区相呼应;2007年外来发展商郊区大量拿地，城区外扩供应成为主流，城市框架剧烈扩张;未来土地供应量激增， 3年内计划供地180万㎡，城南、城西是供地热点片区;个盘为代表的城北、城西、城东纳入市区范围，城区边界模糊化，开发商定义地产板块;在外扩供应和开发商定义城市地产板块背景下， “两心一带”地产板块进一步环形外扩;城市中心客户印象：城市核心，自成一级区域价值：市场主阵地，区域功能将转换;近东 板块;近东 板块;城市中心 板块;碧桂园已经成为阳江房地产市场的标杆，阳东县成长为区域房地产市场;在开发商定义板块价值和政府规划利好背景下，远东将成为城市外扩第二圈层中首发板块;通过对项目区域发展机会点的梳理，我们发现项目区域未来将成为城市空间外拓的第一站;城市框架剧烈外扩的背景下，区域间竞争激烈，滨海新城尚待构建核心竞争力;区域价值分析;城市背景分析;在城市发展的各外扩板块中已经形成了自身发展的区域价值依托，我们依托什么？;根据世联经验及已有成功案例总结，城市化进程中，陌生区大盘区域价值提升的核心驱动;;区域运营案例——广州假日半岛 天津万科东丽湖;假日半岛简介——属城市陌生区域，公共配套缺乏，外界认知相对较差，区域资源较好　　　　　　　　　;假日半岛分期情况——杠杆原理，各期开发均以少量的资源撬动大规模销售;启动区情况——控制面积、控制总价提供高性价比产品使价值涵盖面最大化，有效扩充客户范围;休闲配套占地面积约60％，通过对资源的整合进行休闲配套再造来提升整体价值;配套1：超市、商业广场——提高基本生活设施，风情商业为项目营造休闲气象、减弱区域陌生感，同时为项目带来人气;配套2：故乡里主题公园——通过系列体验式文化营销活动提高项目美誉度，形成良好口碑;配套3：18洞湖景高尔夫——树立项目的高形象，吸引高端人群;配套4：假日半岛酒店——高形象的另一支柱，也为项目带来人气;[简介]： 万科东丽湖项目位于中心区与滨海新区之间，项目规模超大，占地4095亩，是目前万科最大的住宅开发项目，万科已经为东丽湖项目累计投资了10多亿元。 借鉴北美新市镇的开发经验，围绕生态主题，采用复合开发原则，计划在8至10年内将东丽湖项目开发完成;东丽湖占地规模超???，产品多元，是市区远郊自成一体的新市镇;承办国际滑水比赛以驱动政府完善区域基础设施，在住宅开发以前高调提升区域知名度;配套先行，以自身的配套投入来推动项目的成熟;启动产品以高端别墅为主，新城的第一批住户是追求城市以外的高品质生活的中产阶层;在区域成熟以后，二期以洋房、小高层为主，客户逐渐多元化;万科东丽湖开发策略 ——以市场领导者形象，完善配套，打造市镇概念;我们总结全国典型的都市休闲社区案例，发现有活力的都市休闲区特征;阳江;城市“滨江国际新城”打造 展望;相比碧桂园“给你一个五星级的家”，本项目区域运营的优势;区域价值盘点之后，我们发现在城市框架大规模外扩的背景下，仅4-6公里的距离使本项目可以向着城市化方向前进，承担城市功能另一极。但目前项目仍处于陌生远郊，所以实现项目的成功启动是构建现实与未来的桥梁。