阳泉项目营销策划报的告.docVIP

阳 泉 项 目 营 销 策 划 报 告 （上部） 北京金力天 房地产投资咨询服务有限公司 2005年月日 保有储量为亿吨加大招商引资工作力度，出台一系列鼓励进出口贸易的政策，外经、外贸、外事工作保持良好发展的势头利用外资 距离本案最近的商业项目 1、凯源商城 地理位置 桥北街 市场规模 总经营面积约3000平米，总商户数354家，主力单铺面积3—6平米 租金状况 主力店铺租金3元/平/天，年付。 特点概述 以中低档小商品及五金为主营业态，经营状况良好。 一层建筑，以小百货和五金为主营业态，购物环境较差，整体商业布局凌乱无序。位于兴隆街商圈边缘地带，人流量较大。无空铺。 业态组合 小百货 五金 服装、鞋帽 床上用品 合计 商铺数量 255 29 40 30 354 2、桥北商城 地理位置 新建西路 市场规模 总经营面积约5500平米，总商户数160家，主力单铺面积6平米，有部分大铺约30平米 租金状况 主力店铺租金3元/平/天，年付，无押金 特点概述 主营低档小百货和五金，经营状况良好。无空铺。 仅一层，商业档次偏低，位于兴隆街核心商圈边缘位置，但与五金类市场接近，有较好的同类消费者聚集效应。 业态组合 五金 小百货 服装、鞋包 音像 床上用品 合计 商铺数量 46 76 19 9 10 160 商业汇总统计表 表一：业态数量统计表 市场名称 业态及数量 经营状况 服装、鞋包 五金土产 床品 百货 音像 凯源 40 29 30 255 以低档小百货为主，购物环境差，人流大，无空铺 桥北 19 46 10 76 9 以低档小百货和五金为主，档次低，经营状况好，无空铺 合计 59 75 40 331 9 514 表二：价格表 市场名称 租金 （元/平/天） 转让费 （万元） 主力面积 (平米) 租赁方式 凯源 3 无 6 年付 桥北 3 无 6 无押金,年付 总结： 凯源和桥北商城是距离本项目最近的两个市场，目前市场内摊位分布混乱，主营产品档次低，实际上仍然属于初级的大棚式商业结构 市场目前的主力摊位面积为6平米，单位租金为3元，两个商场的总摊位数为514个，即使将两个商场整端到本项目，就目前的规划而言，也是不能够将整个项目填满的，另外，由于现有租金水平的限制，会在一定程度上局限本项目租金水平的合理制定。 因此，在后期招商时，对于这两个商场的商户，应该有选择有针对性的引进，标准应该是业态水平比较高，同时能够承担较高租金水平的商户，如经营音像制品、小百货当中比较高端的经营者，如饰品和文化用品等，这样才能保证本项目的档次和水平。 华盛街 商业业态分布表 业态种类 数量 经营面积（㎡） 主力店铺面积（㎡） 主力租金 （元/平米/天） 工矿机电配件类五金 39 1783 25 3 电器 3 150 餐饮、娱乐 3 185 美容美发 3 161 医药、保健 3 27 家具用品 1 24 总计 50 2180 总结： 华盛街是阳泉市工矿机电五金配件最为集中的一条商业街。也是距离本项目最近的商业街区。 在华盛街上，五金机电产品的属性远远大于服装百货的属性，但是就城市而言，现有面积已经能够满足市场需求，而且五金机电，特别是大中型的五金机电设备对经营场所的面积和楼层要求较高，通常会选择一层的开放式店铺，如果在本项目中引进五金机电业态，一来缺乏足够的数量支撑大的面积，再有就是无法支撑一层或外门面房较高的租金或售价水平。 另外，五金机电和服装、百货类业态的商业属性是无法兼容的，因此在规划时，二者必居其一。 桃南东路（按照由西向东方向） 百货类： 1、华联商厦 华联商厦位于桃南东路北侧，东距桃南东路与福寿街交汇处约150米。总建筑面积约20000平米，于97年开业，是目前核心商圈的主力商场之一。该商厦的商品档次及配套在阳泉均属前列。 名称 华联商厦 建筑物特点 共七层现代建筑(带地下以层) 开业时间 1997年10月 楼层总面积 约20000㎡建面 电梯情况 四部双向扶梯 停车场位置及车位 商场前方空地，20个车位 中厅面积 50㎡ 装修档次 高档装修 客流量 1700人次/时；(测试时间：周日 13：00-14：00) 预计营业额 营业状况良好 对外租金 1F、2F、3F、4F、5F：保底扣点20% ，销售额多出保底额部分再以约10%的比例扣利，无法完成销售额的商户将被淘汰。也可采用租金形式，约8元/㎡/月 空置率：无 6F：储藏货物，暂时自用 空置率：无 1B：约4元/㎡/天 空置率：无 单铺面积 15－300㎡；主力为30㎡ 商户总数 约300家 商场定位 高档次综合性商场 拓展意向 不断吸纳高档品牌做高档商业 客户来源 商户