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地产 项目定价报告 房地产经纪有限公司 * 2010/8/14 项目分析、价格策略、首期推售范围、项目定价 一、项目分析 1、产品类型 面积分布统计 楼座 建筑类型 60－80 80－100 100－120 120－140 140－160 160以上 小计 1 小高层 56 56 2 小高层 56 56 5 小高层 48 16 64 8 小高层 48 16 64 9 小高层 128 128 11 小高层 48 16 64 17 小高层 48 16 64 20 小高层 48 16 64 23 小高层 48 16 64 3 多层 6 24 30 4 多层 24 24 6 多层 6 6 12 24 7 多层 12 18 6 36 10 多层 18 36 54 12 多层 12 24 36 13 多层 12 24 36 14 多层 36 12 48 16 多层 18 36 54 18 多层 12 12 24 19 多层 18 36 54 21 多层 12 12 24 22 多层 18 36 54 24 多层 36 12 48 25 多层 48 48 26 多层 48 12 60 27 多层 60 60 28 多层 36 36 29 多层 48 48 30 多层 36 36 小计 小高层 0 0 128 400 0 96 624 多层 72 144 120 366 96 36 834 合计 72 144 248 766 96 132 1458 户型分布统计 楼座 建筑类型 1/2/1 2/2/1 3/2/1 3/2/2 4/2/2 4/2/3 小计 1 小高层 56 56 2 小高层 56 56 5 小高层 48 16 64 8 小高层 48 16 64 9 小高层 128 128 11 小高层 48 16 64 17 小高层 48 16 64 20 小高层 48 16 64 23 小高层 48 16 64 3 多层 30 30 4 多层 12 6 6 24 6 多层 12 6 6 24 7 多层 36 36 10 多层 18 36 54 12 多层 36 36 13 多层 36 36 14 多层 48 48 16 多层 18 36 54 18 多层 24 24 19 多层 18 36 54 21 多层 24 24 22 多层 18 36 54 24 多层 48 48 25 多层 48 48 26 多层 60 60 27 多层 60 60 28 多层 36 36 29 多层 48 48 30 多层 36 36 小计 小高层 0 0 472 152 0 0 624 多层 72 144 192 402 12 12 834 合计 72 144 664 554 12 12 1458 项目共有20栋多层、9栋高层组成，共有1458套。产品以120~140平的三居为主，项目内多层与高层产品类型未形成明显差异。 2、项目优势 常平品牌。 大规模、大体量，引领区域未来发展。 交通便利，紧临城市主干道东大街和东外环。 3、项目劣势 本案劣势，外在的因素主要体现在项目位于长治东区－城郊结合部，需要围绕大盘思路进行引导；紧临城市外环、铁路专线，存在噪音污染以及北侧殡仪馆对项目的影响 二、价格策略 1、价格策略 （1）采用低开高走的价格策略，以略低于市场竞争对手的价格面市，后期根据项目形象力的建立逐步拔高价格； （2）前期以快速销售、最大化成交为目的，建立市场影响力，过程中对价格进行摸底，最大化的分流客户，保证成交率； （3）以板块竞争对手价格和销售情况为参考，制定在板块内有竞争优势的价格； （4）前期为了避免出现因价格过高，加之蓄客少的原因导致开盘没有形成热销的情况，项目开盘需保证充足的蓄水量，本次开盘价格需留有余地，保证开盘热销的同时，以便下一阶段销售推广的开展。 2、定价原则 原则一：本次定价主要考虑单价定价 原则二：多层作为辅助产品，定价上要充分考虑对小高层的引导作用 原则三：拉大价差，更好