湘大2013级房地产经济学.docVIP

一、名词解释 1、房地产投机：房地产投机是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为。主要以购买期房为主。 2、房地产泡沫：一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。主要表现为房地产价格的剧烈波动。 3、自然空置率：空置率是指某一时刻待出售或出租的空置房屋数量，可以用空房数表示也可用面积表示。房地产空置率=房地产空置量/全部房地产存量。研究者认为，长期内房地产市场供给与需求保持平衡协调时的空置率就是自然空置率。可以作为未来房地产增量的指示器，即实际空置率和自然空置率不同是增量市场发展的晴雨表。 4、容积率：FAR，是反映房地产密度的一个常用指标，它是用房地产建筑面积与土地面积的比率来表达。 5、土地三级市场：指土地使用者将自己拥有的土地使用权，在批租合同的期限内，按合同要求，或在补办有关手续、补交地价以后再横向进行转让、转租或进行抵押。 6、房地产投资信托基金：REITs，是在交易所上市、专门从事房地产经营活动的投资信托公司或集合信托投资计划。包括两方面的内容，即资金信托和房地产资产信托。按照资金投向的不同，分为权益型、抵押型和混合型。 7、耕地占用税：是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。征收目的在于控制非农业建设对耕地的占用，稳定耕地面积，保障农业发展。同时用来补偿耕地被占用的损失。 8、经济适用房：指以行政划拨土地，享受政府优惠政策，以保本微利为原则，面向中低收入职工家庭的普通商品房。 9、排他性：产权主体的对外排斥性或对特定权利的垄断性，即产权的边界必须是清楚地或清晰的。 二、选择题 1.房地产业作为支柱产业，是国民经济的重要组成部分，是第三产业 2.1998年，国务院召开了第四次全国住房制度改革工作会议。会议决定停止住房实物分配，实行住房分配货币化，1999年底，住房分配货币化正式得到实施 房地产业的兴起有着深刻的经济基础和客观的社会需求。18世纪产业革命以来，工业化与城市化的发展直接导致了迫切的城市住房问题，从而推动了房地产业的兴起。 抵押贷款二级市场是投资者买卖已有抵押贷款的市场，它形成于1929年美国经济危机期间。 泡沫的形成和破裂都会表现为房地产价格的剧烈波动。一般而言，泡沫是指由于虚拟资本过度增长，偏离实体经济，而导致市场价格高于内在价值的经济现象。 房地产税包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房地产税、契税、营业税、个人所得税、印花税 按贷款条件，信贷融资可以分为房地产抵押贷款、房地产担保贷款、房地产抵押加保贷款、房地产按揭贷款等 房地产抵押贷款是指房地产金融机构要求借款人以房地产作抵押品而发放的贷款 房地产担保贷款是指房地产金融机构要求借款人以第三者的信用为担保而发放的贷款 房地产抵押加保贷款是指房地产金融机构要求借款人不仅将所购房屋作抵押品，而且还需有第三人作担保方方可发放的贷款 按揭贷款就是买主以购买住宅合同作抵押，交付房价的首期定金后，从银行获得相当于房价若干成的款项作为付款，并以分期付款方式向银行摊还本息 同心圆理论认为，城市各功能用地以中心区为核心，自中心区向外缘作环状扩展，共形成5个同心圆城市土地利用空间结构。由城市中心向外缘布局的一般顺序为：第一环带是中心商业区，是城市交易、社交、文化活动的中心。第二环带通常为过渡地带，是市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。第三环带是工人住宅区，由于租金低，工人便于乘车往返于市中心，接近工作地，工人大多居住于此。第四环带是高收入阶层住宅区，散布有高级公寓和欢愉别墅，住宅密度低，居住环境好。第五环带为通勤人士住宅区，约与中心商业区30~60分钟车程距离 房地产的特性：位置的不动性、使用的耐久性、异质性、投资消费的两重性、增殖性、房地产产权的可分割性、开发使用的外部性、文化美学特性 住房福利政策：为实现我国“住有所居”，我国初步形成了廉租房、经济适用房、租赁房、现价房等四个层次的住房保障体系。 房地产投资首先面临的是系统风险，这些风险对市场内所有投资项目均产生影响，投资者不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等 而非系统性风险仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的个别风险。比如收益现金流风险、未来经营费用的风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险 房地产业的融资方式可以分为两类：债务性融资和权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有