2016房地产开发全程纳税处理与风险控制选读.ppt

二、项目完工条件 （国税发[2009]31号）对于除土地开发之外的其他开发产品完工条件规定如下：开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已开始投入使用； 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。（国税函[2009]342号） （三）开发产品已取得了初始产权证明。 三、完工年度所得税清算程序 （一）确定已完工开发产品会计成本 按会计准则确定的成本金额，包含预提和应付费用。 （二）确定完工产品计税成本 1.计税成本核算终止日 国税发[2009]31号第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。 凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 2.计税成本的确定原则 （1）基本规定 第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 （2）特殊规定 国税发[2009]31号第三十二条:允许预提部分成本费用计入完工产品的